بازار گرم اجاره در روزهای سرد مسکن/توصیه مشاوران املاک به مستاجران

 چندساعتی به پایان روز مانده، هوا که خنک می‌شود، فصل جست‌وجو برای یافتن خانه‌ای برای اجاره است. مشاوران املاک این روزها کمتر فرصت حل کردن جدول و خواندن روزنامه پیدا می‌کنند.

پاسخ به آگهی‌های اجاره و همراهی برای بازدید از خانه‌ها وقتی برایشان نمی‌گذارد. در این فصل رکود خریدوفروش خانه آنچه دفاتر مشاور املاک را از سکون و سکوت روزهای گذشته بیرون می‌آورد، مستاجرانی هستند که قراردادهایشان به اتمام رسیده و به دنبال مکان جدیدی برای زندگی هستند.

 اجاره‌بها 20 تا 30 درصد افزایش پیدا کرده است. این افزایش قیمت برای تمامی مناطق شهر تهران است. فرقی هم نمی‌کند به دنبال خانه‌ای در جنوب پایتخت باشیم یا شمال آن.

همه طعم گرانی را به یک اندازه می‌چشند. چه خانه‌ای 40‌متری در خیابان 17 شهریور که امسال 30 درصد بیش از سال گذشته به مستاجر تازه‌ای واگذار شده و چه خانه‌ای در شهرک غرب که سال گذشته به مبلغ 20 میلیون رهن و یک میلیون اجاره معامله شده بود و امسال با همان میزان ودیعه اما اجاره یک میلیون و نیم به دنبال مستاجری تازه است.

 طرفدار اندک خانه‌های حیاط‌دار

میدان خراسان دیگر مانند گذشته نیست. دور میدان چند ساختمان تجاری ساخته‌اند و تنها شلوغی و ازدحام خودروها و اتوبوس‌ها و تردد عابران در لابه‌لای ماشین‌ها توی ذوق می‌زند. داخل یکی از فرعی‌های این محله یک دفتر مشاور املاک است. مغازه‌ای کوچک با دو میز قدیمی فلزی. روی میز چهل‌تکه از کاغذهای کوچک است. که روی هر کدام مشخصات یک خانه است.

اینجا هم خانه حیاط‌دار با قیمت مناسب می‌توان پیدا کرد و هم آپارتمان. اما مشتریان این محله کمتر به دنبال خانه‌های قدیمی هستند. آپارتمان‌های کوچک مشتری بیشتری دارند. خانه‌های قدیمی بیشتر انبار است و کارگاه تا خانه‌ای برای سکونت.

بنگاه‌دار پیر می‌پرسد دنبال چه خانه‌ای هستم. متراژهای 50 و 60‌متری در این محله زیاد است. موردی را پیشنهاد می‌کند اطراف ایستگاه لطفی. خانه‌ای 50 متر، نوساز با مبلغ ودیعه 15 میلیون و اجاره‌ای 250 هزار تومان. این خانه امروز برای اجاره سپرده شده است و به اعتقاد بنگاه‌دار تا غروب فردا پر می‌شود. بازار گرمی می‌کند برای خانه یا حقیقت را می‌گوید، این خانه نسبت به سایر خانه‌ها که انگشت مرد رویش متوقف می‌شد و از بالای عینکش برایم موقعیتش را تعریف می‌کرد مناسب‌تر است. خانه‌ای 60‌متری با ودیعه 40‌میلیونی یا خانه‌ای کوچک، قدیمی حیاط‌داری که 30 میلیون رهن می‌گیرد و 200 تومان اجاره.

مرد بنگاه‌دار می‌گوید وضعیت اجاره همیشه خوب بوده است. این محله مستاجران سنتی خود را دارد. کسانی که سال‌هاست در این محله ساکن هستند و هر چند سال یک بار به دنبال خانه‌ای در همان محدوده می‌گردند.

مرد بنگاه‌دار می‌گوید تابستان فصل جابه‌جایی آنهایی است که بچه‌مدرسه‌ای دارند. خانواده‌های دونفری در تمام طول سال جا به جا می‌شوند اما آنها که بچه مدرسه‌رو دارند می‌گذارند فصل امتحانات تمام شود.

او قیمت بهار و تابستان را چندان متفاوت نمی‌داند و می‌گوید: چه آنهایی که خانه‌هایشان را در ابتدای سال برای اجاره می‌گذارند و چه آنها که در تابستان به طور میانگین نرخ‌ها را 10 تا 15 درصد گران می‌کنند. البته در قراردادهای تمدید موردهایی هم داشته‌ایم که چندان افزایش قیمت نداشته و تنها با افزایش دو، سه میلیون پول پیش‌قرارداد را تمدید کرده‌اند.

اوضاع در میانه شهر هم همین‌گونه است. میدان انقلاب را به سمت خیابان کارگر بالا می‌روم. داخل یکی از کوچه‌های کوتاه نزدیک میدان یک بنگاه قدیمی است، یک پله پایین‌تر از سطح زمین. تلفن پیوسته زنگ می‌خورد. این نقطه از شهر بیشتر متقاضیان به دنبال خانه دانشجویی یا دفتر کار هستند.

خانه مسکونی در این منطقه کم‌ پیدا می‌شود. قیمت‌ها هم دانشجویی است. خانه‌های اجاره‌ای این منطقه عمر بالایی دارند از 15 سال تا 30 سال. نوسازها بیشتر دفتر کار می‌شوند. این را مرد بنگاه‌دار می‌گوید. آپارتمانی 40‌متری در خیابان جمالزاده 20 میلیون رهن دارد و 300 هزار تومان اجاره. اما نقاط مرکزی شهر مانند امیرآباد یا یوسف‌آباد نرخ‌ها کمی بالاتر است. متراژ خانه‌ها هم بالاست. خانه‌ای قدیمی در امیرآباد شمالی با مساحت 120 متر ماهی یک میلیون اجاره می‌شود و مبلغ ودیعه هم 50 میلیون تومان است.

مرد بنگاه‌دار می‌گوید: ماه رمضان کمتر مردم تمایل به جابه‌جایی دارند برای همین است که قیمت‌ها کمی مناسبت‌تر است. مشتری که کم می‌شود صاحبان خانه بیشتر با دل مشتری‌ها راه می‌آیند. او این ماه را برای مستاجران ماهی خوب برای عقد قرارداد می‌داند. اما برای صاحب‌خانه‌ها اگر چندان به پول نیازی ندارند مناسب‌تر است که بعد از این ماه خانه‌هایشان را اجاره دهند تا بازار پرمشتری شود.

او می‌گوید: اوضاع اجاره نسبت به بهار بهتر است. قیمت‌های واقعی مشخص شده است و نسبت به سال گذشته 15 تا 30 درصد افزایش داشته است. او می‌گوید: البته برخی از صاحب‌خانه‌ها تا 40 درصد هم قیمت‌ها را افزایش داده‌اند. اما معیار ما برای افزایش قیمت‌ها قراردادهایی است که می‌بندیم.

این بنگاه‌دار به مستاجرها توصیه می‌کند: صاحب‌خانه‌هایشان را برای تمدید اجاره راضی کنند و اگر قیمت‌ها تا 20 درصد هم افزایش پیدا کرد تلاش کنند در خانه‌ای که ساکن هستند، بمانند. تمدید قرارداد هم هزینه جابه‌جایی و حق کمیسیون بنگاه را در جیب مستاجر نگه می‌دارد و هم سختی‌های اسباب‌کشی را ندارد.

صاحب‌خانه‌های مرکز شهر تمایل‌شان بیشتر به گرفتن اجاره‌بهای بالاست تا رهن کامل. هرچند برخی برای آنکه مستاجر خانه‌هایشان را از دست ندهند مبلغ اجاره و رهن را قابل تبدیل گذاشته‌اند.

میدان ونک قیمت‌ها زمین تا آسمان با مرکز شهر متفاوت است. اینجا خانه‌های لوکس با متراژ بالا که استخر و دو پارکینگ دارند تا 400 میلیون هم رهن داده می‌شوند.

مشاور یک دفتر مشاور املاک در ابتدای خیابان برزیل درباره بازار اجاره امسال می‌گوید: بازار امسال راکد است همچنان که بازار خریدوفروش راکد بود. جابه‌جایی‌ها کم است و مردم بیشتر تمایل دارند قراردادهایشان را تمدید کنند. می‌گوید فصل بهار فصل خوبی برای اجاره نیست و افزایش قیمت‌ها بیشتر از آنکه تابع بازار باشد بر اساس سلیقه مالکانی است که خود افزایش سال جدید را پیش‌بینی کرده‌اند. قیمت اجاره امسال نسبت به سال گذشته 20 تا 25 درصد افزایش داشته است. مرد بنگاه‌دار این را بر اساس قراردادهایی که بسته است می‌گوید. البته این پیشگویی را هم می‌کند که بعد از ماه رمضان تا ابتدای مهرماه کمی اجاره‌بهای خانه‌ها افزایش پیدا کند.

اما برخلاف این بنگاه‌دار که بازار مسکن را راکد می‌داند، چند کوچه بالاتر، یکی دیگر از مشاوران املاک که چند دقیقه قبل قرارداد یک خانه 80‌متری در خیابان شهید بهایی شمالی را به امضا رساند، می‌گوید: بازار اجاره پررونق است. البته اگر خانه پیدا شود. او ادامه می‌دهد: رکود بازار در بخش خریدوفروش است.

این بنگاه‌دار می‌گوید: بعد از کاهش نرخ سود بانک‌ها امسال مالکان به دنبال اجاره بالاتر هستند. البته هر چه به سمت روزهای پایانی تابستان برویم مالکان نرم‌تر شده و امکان تبدیل مبلغ اجاره‌بها به رهن خانه‌ها وجود دارد.

این بنگاه‌دار هم به مستاجران توصیه می‌کند اگر محل سکونت‌شان راضی هستند و می‌توانند با صاحبان خانه‌هایشان تفاهم کنند در خانه قدیمی خود باقی بمانند.

غروب است اما هنوز آتش از آسمان می‌بارد. نفس‌هایم که به گرمای هوای تابستانه این روزهای تهران است، به شماره افتاده‌اند وقتی از سربالایی خیابان مقدس اردبیلی بالا می‌روم. انتهای این خیابان هنوز بافت سنتی خود را حفظ کرده است. در کوچه‌پس‌کوچه‌های این محله دفتر مشاور املاکی را پیدا می‌کنم. هشت صندلی در کنار میزی بلند. مانند بانک می‌ماند. هر مشتری می‌نشیند روی یکی از صندلی‌ها و با یکی از مشاوران جوان گفت‌وگو می‌کند. روبه‌روی این میز طولانی میز دیگری است که قراردادها بر روی آن بسته می‌شود. دارند یکی از آن قراردادهای سه رنگ را امضا می‌کنند و مستاجر که زن و شوهری جوان هستند در حال چانه زدن برای تخفیف بیشترند. آن که دارد قرارداد را تنظیم می‌کند هم می‌گوید: اگر راه دارد کوتاه بیا. جوان هستند راه دور نمی‌رود. مرد جوان از شارژ بالای خانه گلایه دارد و می‌خواهد نصف مبلع شارژ از اجاره‌بها کم شود. اما مرد صاحب‌خانه کوتاه نمی‌آید. می‌گوید به نسبت سایر واحدها قیمت کمتری را برای اجاره گرفته است. سرانجام حرف مرد جوان را قبول می‌کنند. هردو طرف راضی قرارداد را امضا می‌کنند.

یکی از مشاوران این بنگاه می‌گوید: بازار اجاره در تابستان خوب است و ماه رمضان نیز تاثیر چندانی در آن نگذاشته است. این بنگاه روزانه میانگین پنج قرارداد اجاره می‌بندد.

او معتقد است قیمت اجاره در فصل بهار غیرمنطقی است و معیار خوبی برای مقایسه با فصل تابستان نیست. به اعتقاد او قیمت اجاره در سال جدید 20 درصد گران شده است. البته او موردی را مثال می‌زند که قرارداد بدون هیچ‌ رقم اضافه تمدید شده است و دلیل آن را مبلغ اجاره سال گذشته این خانه می‌داند که بسیار بالا بوده است.

یکی از بنگاه‌داران قدیمی درباره بازار اجاره امسال می‌گوید: می‌توان گفت امسال تا 40 درصد نیز افزایش قیمت را شاهد بوده‌ایم. البته 40 درصد برای خانه‌هایی است که در سال‌های گذشته چندان نرخ اجاره‌بهای خانه‌هایشان را افزایش نداده‌اند و امسال به یکباره بر اساس نرخ روز اجاره‌بها را مشخص کرده‌اند. اما متوسط رشد بین 20 تا 25 درصد بوده است. او میزان افزایش اجاره‌بها را بر اساس موقعیت خانه و امتیازاتی که دارد می‌داند و انصاف مالک.

او نیز مانند سایر مشاوران املاک تمدید قرارداد را به نفع مستاجران می‌داند و می‌گوید: اگر مستاجری از محل سکونتش رضایت دارد برای صرفه‌جویی در هزینه بنگاه و جابه‌جایی بهتر است قراردادش را تمدید کند هر چند پنج‌درصدی هم از میانگین بازار بیشتر اجاره بپردازد.

این فعال بازار مسکن می‌گوید: صاحبان خانه‌های نوساز تمایل به رهن خانه‌هایشان دارند. این گروه می‌خواهند با مبلغ رهن بخشی از هزینه‌های خرید منزل‌شان را بپردازند یا خانه‌هایشان را برای فروش گذاشته و مشتری پیدا نکرده‌اند و می‌خواهند با ودیعه منزل پولی دست‌شان را بگیرد. اما مالکانی که تمایل به اجاره بالا دارند، خانه‌هایشان قدیمی‌تر است و بیشتر به عنوان سرمایه به بازار اجاره نگاه می‌کنند و بر اساس افزایش هزینه‌های زندگی بر نرخ اجاره‌بها اضافه می‌کنند.

یکی دیگر از فعالان بازار مسکن نیز اوضاع اجاره مسکن را نابسامان می‌داند و می‌گوید: اگر متقاضیان سه تا چهار ماه دیگر موعد خالی کردن خانه‌هایشان است اما از همین حالا به دنبال پیدا کردن خانه هستند.

او می‌گوید: مشکل اصلی، خالی بودن فایل‌های اجاره است. خانه خالی برای اجاره به شدت کم شده است. مستاجران هنوز خانه‌ها را خالی نکرده‌اند و برخی از خانه‌های اجاره‌ای سال گذشته تخریب شده و در حال ساخت است.

این کارشناس بازار مسکن ادامه می‌دهد: خانه تخریب یا در حال گودبرداری است یا اسکلت یا در حال نقاشی و نازک‌کاری و هنوز آماده استفاده نشده است.

او نیز افزایش اجاره‌بهای امسال را 20 تا 30 درصد ارزیابی می‌کند و می‌گوید: قیمت‌ها امسال متعادل بالا رفت و مستاجران این افزایش را پیش‌بینی کرده بودند و توان پرداخت آن را داشتند.

این بنگاه‌دار قدیمی معتقد است: ماه رمضان 5 تا 10 درصد کاهش قیمت داریم. این کاهش موقت نیز به دلیل کاهش تقاضاست و مردم کمتر تمایل دارند در این فصل جابه‌جا شوند. او نیز معتقد است امسال مالکان بیشتر به دنبال اجاره بودند تا پول ودیعه زیرا نمی‌دانند با مبلغ رهن خانه در چه حوزه‌ای سرمایه‌گذاری کنند.

نرخ خانه‌های اجاره‌ای در جنوب و مرکز پایتخت

نرخ اجاره‌بها در شمال پایتخت

  نرخ اجاره‌بها در غرب پایتخت

  نرخ اجاره‌بها در شرق پایتخت