تورم ماهانه در آذر نسبت به آبان نه‌‌تنها کاهش داشت، بلکه منفی بود.
شفاآنلاین>سلامت>شنبه‌ای که گذشت، مرکز آمار ایران گزارش شاخص قیمت املاک مسکونی شهر تهران در آذرماه سال ۱۳۹۹ را منتشر کرد. این گزارش از آن رو اهمیت دارد که می‌توان نرخ تورم مسکن را از آن استخراج کرد. به زبان ساده‌تر، می‌توان فهمید که خرید مسکن برای تهرانی‌ها چقدر گران‌تر یا ارزان‌تر شده است.
به گزارش شفاآنلاین:بر اساس این گزارش، در آذرماه نرخ تورم مسکن در تهران تا حدودی کاهش یافت و حتی در بعضی موارد منفی شد: تورم نقطه به نقطه، یعنی افزایش شاخص قیمت‌ها در آذر ماه نسبت به آذرماه سال گذشته، ۸۳ درصد بود، اما این نرخ نسبت به ماه قبل از آن، ۷/۳۱ درصد کاهش داشت. نکته حائز اهمیت در مورد تورم این است که کاهش تورم، به معنای کاهش قیمت نیست، بلکه به معنای کاهش سرعت رشد قیمت است. بنابراین با وجود کاهش تورم نقطه به نقطه در آذر نسبت به آبان، همچنان تهرانی‌ها باید در آذرماه نسبت به آذر سال گذشته، ۸۳ درصد بیشتر خرج کنند.
اما برای سنجش تحول قیمت‌ها در آذر نسبت به آبان، باید به تورم ماهانه مراجعه کرد. تورم ماهانه در آذر نسبت به آبان نه‌‌تنها کاهش داشت، بلکه منفی بود. تورم منفی ۵/۸ درصدی در آذر، به این معناست که در آذرماه، خرید ملک در تهران ارزان‌تر از همین عمل در ماه آبان است.
نهایتا با بررسی تورم سالانه، یعنی میانگین تغییرات شاخص قیمت در۱۲ ماه منتهی به آذر، می‌توان فهمید که به طور کلی، خرید مسکن در این ۱۲ ماه، گران‌تر از مدت مشابه، پیش از آذر گذشته بوده است، چراکه مرکز آمار ایران نرخ تورم سالانه را ۲/۶۸ درصد اعلام کرده است. بررسی تورم سالانه از آن رو اهمیت دارد که کمتر تحت تاثیر وقایع مقطعی و زودگذر است. در واقع با بررسی این نرخ می‌توان دریافت که قیمت مسکن در تهران، فارغ از کاهشی که در ماه آذر تجربه کرد، رو به افزایش است. اما چرا خرید مسکن در تهران گران‌تر می‌شود و چرا در ماه آذر، قیمت‌ها افت کرد؟
تلاش برای حفظ دارایی
برای فهم چرایی افزایش قیمت مسکن در تهران و البته ایران، ابتدا باید ماهیت مسکن به عنوان یک کالا در بازار تبادلات کالا را درک کرد. در جهان، یا بهتر است بگوییم بخش بزرگی از کشورهای جهان، مسکن یک کالای مصرفی پردوام است. یعنی خریدار واحد مسکونی را خریده و در بلندمدت، شاید برای تمام عمر خود، از آن استفاده می‌کند. در واقع می‌توان گفت که در این حالت، تنها ارزش مسکن، بهره بردن از آن به عنوان یک سرپناه در مدت طولانی است.
اما داستان در ایران متفاوت است. اکثر تحلیلگران اتفاق نظر دارند که در ایران (و به تبع آن تهران) مسکن یک کالای سرمایه‌ای است. به زبان ساده‌تر، تنها مصرف ملک برای خریدار در ایران استفاده از آن به عنوان سرپناه نیست، بلکه مسکن به عنوان یک کالای ارزشمند، می‌تواند ارزش دارایی خریدار را حفظ کند. به عبارت دیگر، مردم ملک نمی‌خرند تا در آن زندگی کرده و یا با اجاره آن کسب درآمد کنند، بلکه ملک می‌خرند که در جنگ با تورم، ارزش پول و قدرت خرید خود را حفظ کنند.
اما چرا اینچنین است؟ ریشه این تفاوت را باید در عوامل مختلف دید که تحلیل تفصیلی آن از حوصله این متن خارج است. اما به طور خلاصه، می‌توان از دو عامل به عنوان علل تبدیل ملک از یک کالای مصرفی پردوام به یک کالای سرمایه‌ای در ایران یاد کرد؛ ارزش سنتی و کمیابی.
با یک تحلیل نهادی، می‌توان باورهای سنتی اعضای جامعه را به عنوان یکی از علل ارزش ملک در ایران معرفی کرد. به طور سنتی، زمین و به تبع آن واحد مسکونی (که روی زمین ساخته می‌شود) ارزشمند هستند. در واقع می‌توان گفت که ایران هیچگاه از مرحله ارزش زمین عبور نکرده و در باور اکثر ایرانیان، زمین یک کالای ارزشمند، هم‌رده طلا محسوب می‌شود.
اما علت دیگر، کمیابی زمین به عنوان یک کالای استراتژیک است. بر کسی پوشیده نیست که در دنیای امروز، داشتن سرپناه یک امر ضروری است و بدون آن، زندگی یا نابود شده و یا کیفیت آن به شدت افت می‌کند. اما سرپناه در ایران به نسبت جمعیت کمیاب است. شاهد ادعا اینکه به گفته عباس آخوندی، وزیر سابق راه‌وشهرسازی ۱۹ میلیون نفر در ایران بدمسکن (حاشیه‌نشین یا ساکن در بافت فرسوده) هستند و طبق اعلام مرکز آمار ایران، نزدیک به ۲۵ درصد از جمعیت کشور در واحدهای مسکونی استیجاری اقامت دارند. کمیابی این کالا در کنار اهمیت آن برای زندگی، سبب شده تا مسکن تبدیل به کالایی با ارزش مبادله‌ای بالا شود و جمعیت از آن برای حفظ سرمایه استفاده کنند.
زیر ضربه ارز
حال با درک ماهیت مسکن در بازار مبادله کالا، می‌توان درباره علل گرانی آن نظر دارد. اولین علت را می‌توان تورم ذکر کرد. تورم ایران بنا بر اعلام مراجع رسمی نزدیک به ۶۰ درصد و بر اساس ادعای برخی مراجع غیررسمی بیش از ۲۰۰ درصد است. در این شرایط، بین اقتصاددانان مرسوم است که پول را داغ خطاب کنند، گویی پول داغ است و کسی نمی‌خواهد آن را در دستان خود نگاه دارد. در شرایط تورمی، بازیگران اقتصادی تمایل دارند که پول خود را به شکل دیگری از سرمایه تبدیل کنند که ارزش آن حفظ شده و باعث کاهش قدرت خرید نمی‌شود. در ایران ارز، طلا و مسکن چنین کاربردهایی دارند. بنابراین از یک سو هجوم برای خرید ملک افزایش یافته که با افزایش تقاضا در بازار مسکن، به افزایش قیمت منجر می‌شود. از سوی دیگر صاحبان ملک، با نگاه به تغییر سایر قیمت‌ها و متناسب با آن، قیمت ملک خود را بالاتر می‌برند تا از ارزش دارایی و قدرت خرید خود محافظت کنند.
عامل دیگر که از عامل اول مستقل نیست، افزایش قیمت ارز است. از یک طرف بسیاری از کالاها در ایران، وارداتی و یا وابسته به واردات هستند و مصالح ساختمانی نیز استثنا به شمار نمی‌روند. بنابراین با افزایش قیمت ارز، قیمت مصالح و به تبع آن قیمت تمام‌شده ساخت مسکن افزایش می‌یابد که طبیعتا به افزایش قیمت مسکن در بازار منجر می‌شود. از طرف دیگر، افزایش قیمت ارز (که خود از تورم نیز تاثیر می‌پذیرد) اثر تورمی دارد و با افزایش تورم قیمت مسکن را افزایش می‌دهد.
اثر منفی انتظارات
در نهایت عامل سوم (که باز هم متاثر و تاثیرگذار از و بر دو عامل پیشین محسوب می‌شود) اثر انتظارات است. اگر مردم انتظار داشته باشند که قیمت کالاها در آینده افزایش یابد، قیمت کالاهای خود را افزایش می‌دهند. این اتفاق در علم اقتصاد به تورم انتظاری معروف است. این انتظار می‌تواند واقعی یا غیرواقعی باشد، یعنی مهم نیست که در واقعیت چه اتفاقی در آینده رخ خواهد داد، اگر مردم تحت تاثیر روند پیشین افزایش قیمت‌ها و تحولات سیاسی و اقتصادی، انتظار داشته باشند که قیمت‌ها در آینده افزایش یابد، تورم انتظاری رخ می‌دهد.
با علم به این موضوع، هم می‌توان علت افزایش قیمت مسکن در سال گذشته را دانست و هم کاهش آن را در آذرماه تحلیل کرد. در ماه آبان، دونالد ترامپ، به عنوان عامل اصلی فشار اقتصادی و افزایش نرخ ارز در ایران، در انتخابات شکست خورد و کسی به جای او انتخاب شد که امید است آمریکا را به برجام باز گرداند. طبیعتا به علت اثر انتظارات، بی‌آنکه تحولی واقعی در اقتصاد رخ داده باشد، قیمت ارز کاهش یافت و کاهش قیمت ارز نیز به صورت مستقیم و غیرمستقیم بر قیمت مسکن تاثیر گذاشت.
البته با توجه به رکود بازار مسکن، می‌توان گفت که هنوز کسی واحد خود را به بازار عرضه نکرده که با افزایش عرضه، قیمت مسکن کاهش یابد، بلکه صرفا به دلیل عدم اطمینان از آینده و احتمال کاهش قیمت، متقاضیان از خرید ملک منصرف شده و تقاضا در بازار کاهش یافته است.
دولت وارد شود
حال سوال اصلی این است که «چه باید کرد؟» یا «دولت چه کند تا قیمت ملک کاهش و قدرت خرید این کالای اساسی برای مردم افزایش یابد؟». طبیعتا با توجه به عللی که ذکر شد، کاهش تورم و نرخ ارز می‌تواند قیمت مسکن را در بازار کاهش دهد. بنابراین دولت باید از یک سو با سیاست‌های ضد تورم، به جنگ تورم برود (که با توجه به بودجه تورم‌زای سال ۱۴۰۰، گویا چنین قصدی ندارد) و از سوی دیگر با توسل به راه‌حل‌هایی مانند مذاکره، سعی در تثبیت و سپس کاهش نرخ ارز کند.
اما این اقدامات، با توجه به ماهیت مسکن در ایران به عنوان یک کالای سرمایه‌ای (که پیش‌تر به آن اشاره شد) تنها حکم مُسکن را دارد، چراکه حتی در صورت موفقیت، باز هم قیمت مسکن تابع تحولات آتی سیاسی و اقتصادی ایران خواهد بود. بنابراین باید فکری ریشه‌ای برای حل مشکل مسکن کرد، یعنی کاری کرد که مسکن دیگر یک کالای سرمایه‌ای نباشد.
اخذ مالیات بر واحدهای خالی، یعنی اقدامی که دولت در دستور کار دارد، می‌تواند تا حدی این امر را محقق کند، اما میزان موفقیت بستگی به نحوه اجرای طرح و جدیت دولت در اخذ مالیات دارد؛ اتفاقی که با توجه به ویژگی‌های نهادی-اجتماعی- سیاسی ایران، محال به نظر می‌رسد. بنابراین شاید بهترین رویکرد برای دولت، یک تغییر رویکرد گسترده نسبت به اقتصاد باشد؛ اینکه بر خلاف توصیه‌ها، به بازار ملک و مسکن به شکل گسترده ورود کند و با عرضه زمین و واحدهای مسکونی، کمیابی این کالا را از بین ببرد.
به هر حال باید منتظر ماند و دید که آیا این اتفاق رخ خواهد داد، و یا معیشت مردم و نیاز آنها به سرپناه، همچنان تحت تاثیر موج‌های سیاسی- اقتصادی خواهد بود.
نظرشما
آخرین اخبار