شفا آنلاین>جامعه>امیر منصوری، عضو هیئت علمی دانشگاه تهران و رئیس پژوهشکده نظر، در نشستی با عنوان موانع سیاستی رونق تولید مسکن در تهران گفت: ما با مسائل مختلفی در شهر تهران مواجه هستیم که برنامه اصلی مدیریت شهری باید به آنها پاسخ می‌داد؛ درحالیکه وضعیت حساس و مشکلات شهر تهران در مسائل مختلف نظر ما را به این سؤال جلب می‌کند که چرا برنامه‌ها و سیاست‌های کلان شهری ما تا به امروز موفق به حل این مسائل نشده‌اند؟ می‌خواهیم بدانیم در تهران، مقوله مسکن با چه موانعی روبه‌رو است. زمانی که طرح جامع تهران تدوین شد، در یکی از خبرگزاری‌ها سلسله نشست‌هایی برگزار کردیم و آن سند را از زوایای مختلف از‌جمله زاویه مسکن نقد کردیم. بعد سال‌ها که محتوای آن جلسات را مطالعه می‌کردم، دریافتم که چقدر مسائل امروز ما به آن روزها شبیه است و اگر مدیران ما به نکاتی که در آن سال‌ها مطرح شده بود، اعتنا می‌کردند، اکنون خیلی جلوتر بودیم.
به گزارش شفا آنلاین:منصوری با اشاره به تلاش‌های برنامه‌ریزان طرح جامع برای کنترل جمعیت شهر، درباره سیاست‌های انقباضی در زمینه مسکن شهری، مدیریت تراکم، محدودکردن ساخت‌وساز، اعطای تراکم متفاوت در مناطق مختلف تهران و... گفت و افزود: رئیس‌جمهور وقت (آقای احمدی‌نژاد) وقتی با بسته طرح جامع روبه‌رو شد، به‌عنوان رئیس‌جمهور دستور یک طبقه تراکم بیشتر را داد؛ چون نظر ایشان این بود که جمعیتی که برای تهران در نظر گرفته شده است، کم است. تا امروز از این اقدام او به‌عنوان یک کار غیرکارشناسی نام برده شده؛ درحالیکه امروز جمعیت تهران از سقفی که طرح جامع مسکن پیش‌بینی کرده بود، فراتر رفته است.
به گفته این استاد دانشگاه در طرح جامع تصور می‌شد که با وضع سقف جمعیتی، قادر به جلوگیری از ورود تقاضا به بازار مسکن جلوگیری می‌شود، از طرفی این طرح به تأثیر شهرهای اقماری تهران توجهی نکرد. اوایل انقلاب تهران پنج تا شش شهر اقماری داشت؛ ولی امروزه حدود 40 شهر اقماری در اطراف تهران داریم؛ به‌طوری‌که نمی‌توانیم مسائل آنان را از تهران تفکیک کنیم. همین که قدری از تهران فاصله می‌گیریم، می‌فهمیم که مسائل زیادی از تهران وجود دارد که برنامه‌ریزی‌های انجام‌شده با ابزارهای کوچک‌مقیاسی مانند محدودکردن تراکم در پهنه‌های مختلف، به مذاکره واگذارکردن تراکم و کاربری‌ها در پهنه‌های مختلف تحت عنوان نظام پهنه‌بندی و اقدامات کوچک‌مقیاس شهرداری تحت عنوان مداخله در مسکن و... به مسائل شهر پاسخ نمی‌دهد. طرح جامع باید در اندازه مسائل مهم شهر ظاهر شود، نه اینکه بخش کوچکی از مشکلات را مدنظر خود قرار دهد.
سیدامیر منصوری در ادامه گفت: ما وقتی سیاست‌های طرح جامع را بررسی می‌کنیم، مهم‌ترین ضعف آن را عملیاتی‌بودن آن می‌بینیم که سطح راهبری ندارد؛ البته این اتفاق به این خاطر است که تهیه‌کننده طرح جامع چشم‌اندازی درباره مأموریت شهر تهران در کشور ندارد. در نتیجه بسیار ساده‌لوحانه و خوش‌باورانه سقف جمعیتی تهران را در طرح جامع هشت میلیون نفر در نظر گرفتند؛ درحالیکه ما نه می‌توانیم و نه ابزاری برای محدودکردن شهر داریم. از طرفی قبل شروع افق طرح جامع، جمعیت این شهر از 9 میلیون نفر هم فراتر رفته بود. این نشان‌دهنده ساده‌اندیشی کسانی است که می‌خواستند برای شهر محدودیت جمعیتی ایجاد کنند. برنامه‌ریزی شهری ما در دل یک برنامه توسعه ملی قابل دفاع وجود ندارد؛ چون برنامه توسعه ملی ما مانند همین برنامه هفتم توسعه کیفیت لازم را ندارد؛ پس اولین مانع سیاستی طرح جامع درباره بخش مسکن، نبود چشم‌انداز و زمینه قانونی بالادستی است که به‌همین‌دلیل برای خودش یک شأن عملیاتی قائل شده است.
او با اشاره به احکام طرح جامع درباره بخش مسکن، افزود: این طرح درباره بافت فرسوده سکوت کرده و گفته است برنامه‌ای برای حل ندارد. بیش از نصف جمعیت تهران در بافت‌های ناپایدار سکونت دارند که خدمات شهری و کیفیت زندگی بسیار پایین‌تر از استانداردهای متوسط شهر است. ما جمعیت زیادی داریم که بدمسکن و مستأجر هستند. وقتی طرح جامع ما برای این مسئله مهم برنامه‌ای نمی‌دهد و می‌گوید بعدا به‌صورت طرح موضوعی با آن برخورد شود و پس از 17 سال هنوز هم طرحی برای آن ارائه نداده است؛ یعنی درباره بخش بزرگی از مسئله، سیاست ندارد. 145 کیلومتر مربع مساحت بافت‌های فرسوده است که 55 درصد 270 کیلومتر مربع سطح مسکونی فاقد هرگونه سیاست بوده است؛ چون از کل به جزء ماجرا نگاه نمی‌کند و کاری به مسائل اجتماعی، اقتصادی، ایمنی و... مردم ساکن در این بافت ندارد و نگران هم نمی‌شوند. وقتی درباره این مسئله در طرح جامع سیاستی وجود ندارد، شهرداری در بافت فرسوده با همان قواعدی که برای همه شهر تصمیم می‌گیرد، دست به مدیریت می‌زند. قاعده شهر برای تعیین تراکم، مسئله پارکینگ است و می‌گوید به ازای هر پارکینگ که تأمین کنید، می‌توانید تراکم بگیرید؛ در نتیجه چون پلاک‌های بافت فرسوده اغلب ریزدانه هستند و نمی‌توانند پارکینگ متناسب تأمین کنند، تراکم نمی‌گیرند، درنتیجه چون طرح جامع راه‌حل اختصاصی برای این موضوع تبیین نکرده بود، یک نسخه عمومی برای همه تجویز می‌شود. همین امر باعث شده است که در دوره طرح جامع سالانه 10 درصد نوسازی شده است. یک آمار غلط‌اندازی ارائه می‌شود که می‌گوید 45 درصد نوسازی انجام شده است؛ اما نمی‌گویند کل بافت فرسوده را از 145 کیلومتر به 32 کیلومتر تقلیل داده است. این یعنی فاجعه‌ای که درباره نصف جمعیت تهران در‌حال رخ‌دادن است. ما می‌دانیم به‌طور سمبولیک مشکل بدمسکنی و بافت‌های فرسوده در جنوب شهر در مقایسه با شمال شهر بیشتر است؛ بنابراین این یک مانع سیاستی است و طرح جامع چون راه‌حل نداده، ما را وادار به راه‌حل‌های عمومی می‌کند که در‌واقع یک راه‌حل انقباضی محسوب می‌شود.
رئیس پژوهشکده معماری و شهرسازی نظر، گفت: سیاست دیگری که درباره مسکن در طرح جامع مطرح شده، نبود اعتقاد به تعادل فضایی است، به‌این‌صورت که ما باید تراکم جمعیت در شهر تهران را در یک حدود متعادلی نگه داریم؛ مثلا حداکثر آن دو برابر حداقل آن باشد؛ اما در تهران براساس سیاست غلط به جایی مانند شهرک غرب رسیده‌ایم که تراکم آن حدود 30 تا 50 نفر در هکتار است و در مقابل خیابان هاشمی در منطقه 10 تراکم جمعیتی حدود هزارو صد نفر در هکتار دارد. این یعنی حدود 20 برابر که در سرمایه‌سالارترین شهرهای دنیا هم چنین نسبتی وجود ندارد. این وضعیت به صورت قانونی تثبیت شده است. گفته‌اند در شهرک غرب نباید تراکم بدهیم و نام آن را بافت ارزشمند معاصر گذاشته‌اند؛ چون تعداد زیادی از مشاورانی که طرح جامع را تهیه کردند و کسانی که آن را تصویب کردند، در شهرک غرب سکونت می‌کنند؛ بنابراین محله را برای خودشان خلوت کردند و گفتند شلوغی‌ها بهتر است به جاهای دیگر برود. البته این نبود تعادل فضایی با هر انگیزه دیگری هم توجیهی ندارد. ما وقتی مصوبات طرح جامع را می‌بینیم، متوجه می‌شویم اینها اساسا به عدالت و تعادل فضایی به‌عنوان یک ارزش باور نداشتند. ما وقتی جمعیت تهران را در مساحت آن تقسیم می‌کنیم، متوجه این موضوع می‌شویم که خیلی تراکم بالایی ندارد و متوسط تراکم جمعیت در تهران 110 الی 120 نفر در هکتار است؛ اما این مقدار جمعیت در منطقه‌ای نصف متوسط می‌شود و در منطقه‌ای 10 برابر متوسط می‌شود. این نکته بسیار معناداری است.
عضو هیئت علمی دانشگاه تهران با انتقاد از تخیلی‌بودن طرح جامع تهران، گفت: تصور تهیه‌کنندگان طرح این بود که قادر به کنترل جمعیت خواهند بود؛ درحالیکه یک خیال ناشدنی و باطل داشتند. وقتی شرایط اقتصاد ملی ما باعث می‌شود مردم به تهران هجوم بیاورند، شما نمی‌توانید چنین محدودیتی ایجاد کنید. شما در موضع برنامه‌ریز چرا متوجه این مسئله نشدید؟ وقتی از آنها درباره این عددی که به‌عنوان سقف جمعیتی تهران تعیین شده، می‌پرسیم، دلیلی نمی‌آورند. امروز همان آدم‌ها که در طرح هیچ‌چیز درباره مبانی این تصمیم‌شان نگفته بودند، می‌گویند ظرفیت زیست‌محیطی شهر پر شده است. این یک اصطلاح جدید است که جدیدا گذاشته‌اند و قرار است تا سال‌ها به یک تابوی جدید تبدیل شود. این عبارت به استناد یک گزارش مجهول مرکز پژوهش‌های مجلس استناد می‌کنند که هیچ رفرنس علمی و معتبری ندارد. شما با این عبارات راجع به تهران تصمیم می‌گیرید و جمعیت را به سمت پرند هل می‌دهید. این طرف و آن طرف اتوبان آزادگان چه ظرفیت زیست‌محیطی متفاوتی دارد؟ این چه حرفی است که شما می‌زنید؟ آن زمان که این اصطلاح نبود، چرا این کار را کردید؟ همان کسانی که دوست نداشتند شهرک غرب که محل زندگی‌شان بود، شلوغ شود، به طریق اولی دوست ندارند هرکسی وارد تهران شود.
مگر آقای کرباسچی نگفت تهران را آن‌قدر گران می‌کنیم که هرکسی وارد آن نشود؟ ما به جایی رسیده‌ایم که در اخبار درباره پشت‌بام‌خوابی و خانه‌های اشتراکی چند خانواده می‌خوانیم. یک زیرزمینی بدون نور در تهران نو به مساحت 9 مترمربع با دیوار نم‌کشیده 150 میلیون تومان پول رهن با اجاره ماهانه سه الی چهار میلیون آگهی می‌شود. برخی کانتینر و کانکس روی پشت‌بام می‌گذارند و اجاره می‌دهند. یکی از کارهای شهرداری این شده که برخی نتوانند روی پشت‌بام خود چادر یا کانکس اجاره دهند. این واقعیات براساس تخیلات برخی آقایان طراح طرح جامع عقب‌نشینی نمی‌کند. سیدامیر منصوری افزود: یکی از مسائلی که به‌صورت غیرمستقیم به طرح جامع برمی‌گردد، این است که در برابر سودجویی از تولید مسکن مانند گران‌کردن پروانه، در فصل اقتصادی برنامه جامع تمهیدی دیده نشده است. شما نباید درآمد شهرداری را تا این اندازه به تولید مسکن وابسته می‌کردید که وقتی تعداد ساخت‌وساز کم می‌شود، مبلغ عوارض‌ها را زیاد کند. مسئله الگوی مسکن را نیز داریم که طرح جامع اصلا به آن نپرداخته و صلاحیت تصمیم‌گیری را به یک عده خاص از مدیران داده است.
بیت‌الله ستاریان، استاد دانشگاه تهران هم در این نشست با بیان اینکه حدود 25 تا 30 سال است که موضوع مسکن را مطرح می‌کنیم ولی گوش شنوایی نیافته‌ایم، گفت: در سال 1385 ما گزارشی تهیه کردیم که اوضاع مسکن در سال 1400 چگونه خواهد شد که در آن گزارش پیش‌بینی قیمت‌ها و وضعیت‌ها را نیز آورده شده بود. ما وقتی آن گزارش را به مسئولان مربوطه ارائه کردیم، برای آنها مضحک به نظر می‌آمد و با تهدید می‌گفتند چنین اتفاقی رخ نخواهد داد؛ درحالیکه گفته‌ها قابل بررسی و احصا بود و جنبه پیشگویی نداشت.
او افزود: اصلی‌ترین بحران امروز تهران، مسکن است که با تمام ابعاد اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی، بهداشتی و روان و... خود رخ داده است. تهران یک ساختار اقتصادی متمرکز و کاملا دولتی دارد. در نگاه کلان هم می‌توان گفت اقتصاد خصوصی نیز در تهران متمرکز است. در مقوله جمعیت هم در شهر تهران علاوه بر رشد جمعیت فعال خود، مهاجرپذیری بسیار بالایی وجود دارد بنابراین ما درباره جایی صحبت می‌کنیم که صنعت ساختمان آن بسیار سنتی و از رده خارج‌شده است. از جایی صحبت می‌کنیم که شرایط خطرناکی درخصوص بافت فرسوده دارد و مرتب به آن اضافه می‌شود، به‌طوری‌که به اندازه فرسودگی سالانه آن نمی‌توانیم مسکن تولید کنیم. ویژگی خطرناک تهران حاشیه‌نشینی است. وقتی ما شاهد حاشیه‌نشینی سالانه حدود 5/4 الی پنج درصدی هستیم؛ یعنی در هر 20 سال یک شهر در حاشیه شهر اضافه می‌شود. در حاشیه‌نشینی بحث‌هایی مانند سازمان‌دادن و... گم است، یعنی دیگر نمی‌دانیم چگونه با آن برخورد کنیم. بخش وسیعی از این مشکل نتیجه طرح جامع غلط است اما بخش‌هایی از آن به کل ساختار اقتصاد و تصمیم‌گیری‌های اساسی برمی‌گردد. یک شهردار یا استاندار اصلا نمی‌داند تکلیف این شهر چیست! اخیرا صحبت‌هایی در مورد تقسیم تهران به گوش می‌رسد که بر ساختار مسکن و سکونت بسیار تأثیر می‌گذارد.
این استاد دانشگاه با بیان اینکه ما اساسا نگاه توسعه‌ای نداریم، خاطرنشان کرد: ما در تهران بحث شهرهای اقماری را هم داریم. از سال 1895 که بحث شهرهای اقماری در جهان مطرح شد، در هیچ‌کجا پاسخ درستی گرفته نشد و عوارض یکسانی نشان داد. در انگلیس قرار بود، شهرهای اقماری، سرریز جمعیت لندن را جذب کنند که تنها چهار درصد موفقیت کسب کرد؛ به‌طوری‌که از شهرهای کوچک و میانی به شهرهای اقماری لندن می‌آمدند و سپس برای تمام خدمات آویزان لندن می‌شدند. این اتفاق در تمام نقاطی که شهر اقماری ساخته شد، رخ داد و عوارضی مانند حاشیه‌نشینی، شهر خوابگاهی شدن، ناهنجاری‌های اجتماعی و فرهنگی عینا در تمام کشورها رخ داد. ما در تهران هم‌اکنون 40 شهر اقماری دارد و شاهد همه این عوارض‌ها هستیم؛ بنابراین اگر طرح جامع به این مسائل توجه نکند، قطعا با شکست روبه‌رو خواهد شد.
وی همچنین با اشاره به درآمدهای مدیریت شهری در ایران گفت: ما از کشوری صحبت می‌کنیم که درآمد شهری آن عمدتا باید متکی به دولت باشد؛ چون اقتصاد ما دولتی است اما دولت به خاطر اینکه قادر به پاسخ‌گویی نیست، از شهرداری می‌خواهد که خودش به‌صورت بی‌ضابطه، بی‌قانون، بدون برنامه و بدون آیین‌نامه به‌صورت توافقی درآمد کسب کند. مشکل عمده تهران الان همین ماجراست که شما می‌توانید با برخی از کارکنان شهرداری هرگونه توافقی داشته باشید در نتیجه طرح جامع دیگر به چه دردی می‌خورد؟ اگر سانحه‌ای در رابطه با بافت‌های فرسوده تهران رخ دهد، جزء فاجعه‌بارترین اتفاقات ما خواهد بود که آن‌قدر وحشتناک است که حتی نمی‌توانیم آن را بیان کنیم بنابراین باید ببینیم بافت فرسوده ما چه مسائلی دارد؟ حاشیه‌نشینی در شهرهای ما به این بافت‌ها اضافه شده‌اند که وضع خطرناک‌تری دارد. علاوه بر آن مسائلی مانند مالکیت، ساخت‌وساز، طرح تفضیلی و... وجود دارد که در شهرداری مناطق نیز نتیجه مشخص و روشنی ندارد.
دکتر بیت‌الله ستاریان خاطرنشان کرد: مسکن در ایران چه در سطح دولت چه در سطح جامعه و چه در سطح دانشگاه مغفول واقع شده و این در حالی است که مسکن تقریبا نیمی از اقتصاد ما را در دست دارد؛ درحالیکه در سال 2023 ده درصد اقتصاد آمریکا در بخش مسکن است. مسکن در کشور ما آن‌قدر در بحث بهداشت روانی و امنیت اجتماع تأثیر دارد که وزارت بهداشت و نیروهای نظامی و قوه قضائیه ندارد. اغلب ریشه‌های جرم‌خیزی در بی‌مسکنی و بدمسکنی است. تقریبا 20 درصد جمعیت و حدود 15 درصد مسکن کل کشور در تهران است، سپس می‌بینیم طرح جامعی که تهیه شده بود، رشد جمعیت شهر را در نظر نگرفته بود. چرا یک نوع مهاجرتی رخ می‌دهد که طی آن فردی از شهرستان به تهران می‌آید و روی پشت‌بام می‌خوابد؟ وقتی ما از 40 شهر اقماری حرف می‌زنیم، یعنی شهر را نابود کرده‌اید. 40 حوزه با معضلات زیاد ایجاد کرده‌اید که همه مسائل آن به شهر اصلی منتقل می‌شود. شهر پرند چقدر از سرریز جمعیت تهران را توانسته است جذب کند؟ درحالیکه این مهاجرت معکوس خیلی بد است. مثلا کسی اگر در سعادت‌آباد بزرگ شده است، مجبور است در خیابان جمهوری مسکن تأمین کند و همین‌طور به سمت خارج شهر هدایت می‌شود. این نوع رفتار درخصوص مسکن اصلا درست نیست و ناشی از یک نوع سرخوردگی است. این نوع مهاجرت در‌حال خوردن تهران است.
او افزود: وقتی از این صحبت می‌کنیم که طرح بالادستی برای طرح جامع موجود نبوده درست، تقصیری برای آن نمی‌توانیم قائل شویم اما نباید در مواردی بگویند من نمی‌توانم تصمیم بگیرم؟ برخی شهرهای تهران در‌حال چسبیدن به تهران هستند و حالا برخی می‌خواهند شهریار را مرکز یک استان کنند و آن‌هم هر ده خود را تبدیل به یک شهر کند.
اصلا ما فرض کنیم این طرح جامع طرح بسیار درستی است و در همه موارد هم نگاه کارشناسانه داشته‌اند اما آیا مجریان و کارشناسان می‌توانند آن را به‌خوبی اجرا کنند؟ آیا قوانین و ضوابط ما آن‌قدر دست مجریان را باز می‌گذارد که آن را اجرا کنند؟ شهری که روزانه چند‌ده هزار میلیارد تومان هزینه دارد، باید این درآمد را کسب کند، علاوه بر تراکم هر چیز دیگری را هم می‌فروشد.
ستاریان با اشاره به وضعیت بافت فرسوده گفت: در تهران حدود سه‌ونیم میلیون واحد مسکونی داریم که طی 17 سال 10 درصد آن نوسازی شده است، درحالیکه ما سالانه 5/2 درصد ضریب استهلاک داریم، یعنی بیش از 30 درصد به استهلاک شهر اضافه شده است که شما 10 درصد آن را ساخته‌اید. ما اکنون به اندازه ضریب استهلاک شهر را نیز نمی‌توانیم بسازیم و مدام فرسودگی به آن اضافه می‌شود که طرح جامع درباره این موضوع سکوت کرده است. برخی مناطق شهرداری خودشان هم خبر ندارند که حوزه تحت مدیریتشان چقدر جمعیت دارد و با چه کیفیتی زندگی می‌کنند! از بزرگ‌ترین سرمایه‌داران تا فقیرترین افراد خاورمیانه در تهران زندگی می‌کنند. ما باید بدانیم چگونه می‌توانیم این موضوع را ساماندهی کنیم؟ چرا این اتفاق افتاده است، این به سیاست اقتصادی کل و کلان کشور برمی‌گردد که چرا در این حد فقر و ثروت شکل گرفته است. در تهران هیچ طرحی برای حاشیه‌نشینی ندارد. حالا باید تأثیر طرح ملی مسکن و این تفکیکی را که می‌خواهند میان استان‌ها ایجاد کنند، در طرح جامع جدید دید.
