این پنج سال اخیر موضوع متفاوتی است و ما از طبقه‌بندی «مشکل مسکن» وارد مرحله «بحران مسکن» شده‌ایم. بخش عمده تغییرات قیمت مسکن در ۵ سال گذشته منعکس‌کننده انتظارات تورمی و تورم‌های بالایِ خود این ۵ سال بوده است. مسکن چون چندان در حوزه دخالت دولت نیست، و عده زیادی در آن درگیرند، و قیمت آن از بازارهای جهانی هم متأثر نمی‌شود، کم‌ریسک‌ترین دارایی برای حفاظت قدرت خرید افراد در مقابل تورم تلقی می‌شود. قیمت مسکن تقریبا به طور کامل از همان نیرویی تبعیت می‌کند که تورم را شکل می‌دهد، یعنی نهایتا رشد نقدینگی عامل شکل‌دهنده قیمت مسکن در ایران است . حداقل در ۳۵ سال گذشته، متوسط نرخ رشد قیمت مسکن کم‌وبیش مشابه متوسط نرخ رشد نقدینگی بوده است. در کل این دوره، متوسط رشد نقدینگی ۲۸ درصد و متوسط رشد قیمت مسکن ۲۹ درصد بوده است.اما دوره‌مورد اشاره شما، یعنی دوره پس از سال ۱۳۹۷ تا امروز، متفاوت بوده است. جهش قیمت مسکن در سال‌های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۱ دیگر طبق روند گذشته نبوده، و در نظم قبلی اختلال ایجاد کرده است. به نظر می‌رسد این جهش‌ها، غیر از تأثیر رشدهای بالای نقدینگی، تحت تأثیر تداوم انتظارات تورمی بالا رخ داده است. نسبت قیمت مسکن به اجاره در بعضی نقاط تهران بالاتر از همه کشورهای دیگر، به ۵۰ یا ۶۰ برابر رسیده است. یعنی، ۵۰ یا ۶۰ سال طول می‌کشد تا با پول اجاره بتوان همان واحد مسکونی را خرید. این نسبت مثلا در آلمان که تورم بسیار پایین‌تری از ایران دارد، ۲۳ سال است. این نشان‌دهنده حباب قیمتی جدی در بخش ساختمان در ایران است. یعنی بین ارزش مصرفی و قیمت رابطه‌ای نیست. فقدان نظام مالیاتی کارآمد، مسکن را به محل سرمایهگذاری جذاب با نرخ بازده بالا تبدیل کرده است. ریسک بالای فعالیت در بخش واقعی اقتصاد، بسیاری از کارآفرینان، صنعتگران و صاحبان مشاغل را نیز به سرمایهگذاری در بازار مسکن سوق داده است. سـهم بالای تقاضـای سوداگرانه سـبب شـده تـا مسـکن از تحـولات و نوسـانات اقتصاد کلان تأثیر زیادی بپذیرد.
در سال جاری وضعیت «ریسک غیراقتصادی» (موضوع برجام و مذاکرات مرتبط با آن) به گونه‌ای شده که فعالان اقتصادی و به‌خصوص سرمایه‌گذاران، خود را در وضعیت برزخ می‌دانند. از یک سو امید به حل مساله دارند و از سوی دیگر همچنان نگران از ادامه نااطمینانی‌ها هستند. این نگاه خوب و بد به مساله باعث شده «از ادامه‌خریدهای سرمایه‌ای در بازارهایی مثل ارز و سکه عقب بکشند؛» این تصمیم خود را در کاهش قیمت دلار و سکه در ماه‌های اخیر نشان داده است. از سوی دیگر، این نگاه نسبتا خاکستری به مساله، گروهی را متوجه «سرمایهگذاری در بازار ملک» کرده است. در واقع، شرایط برزخ اقتصاد ایران در سال جاری، بازار مسکن را ظاهرا اولین بازار برای سرمایهگذاری نزد سرمایه‌گذاران معرفی کرده است. این وضعیت برای تقاضای مصرف‌کننده در بازار مسکن و مستأجرها اصلا خبر خوبی نیست. به نظر شما، سیاستگذار چگونه مانع از بدتر شدن این وضعیت شود؟
با توجه به سطوح بالای ریسک در سال‌های اخیر، به نظر می‌رسد تنها افزایش قابل‌توجه احتمـالِ وقـوع سـناریوهای بسـیار بدبینانـه، قـادر اسـت سطح قیمت‌های مسکن را به طور جدی فراتر از تورم عمـومی رشـد دهـد. در مقابـل، بـا فـرض تحقـق سـناریویی کـه در آن بـا کـاهش ریسـک‌ها، از فشارهای موجود برای بالا نگاه داشتن بهای دارایی‌ها کاسته شود، امکان تعدیل قیمت مسـکن به گونـه‌ای کـه رشـد بهـای مسـکن از تـورم عمـومی عقب بماند، وجود خواهد داشت. یعنی در سال ۱۴۰۲، چون فشار چندانی برای افزایش قابل توجه قیمت مسکن وجود ندارد، محتملترین سناریو برای افزایش قیمت مسکن، در حد کمتر از تورم عمومی است. در طول دوره ۱۴۰۱-۱۳۷۰، تقریبا رشد قیمت مسکن مشابه رشد نقدینگی بوده است، اما در پنج سال اخیر، همان طور که شما می‌گویید، اثر رشدهای نقدینگی بر قیمت مسکن با سرعت ظاهر شده است. چون در سال ۱۴۰۲ نرخ رشد نقدینگی کمتر از ۱۴۰۱ پیش‌بینی می‌شود، و تداوم سیاست محدودیت رشد ترازنامه توسط بانک مرکزی احتمالا تنزل مختصری در رشد نقدینگی ایجاد می‌کند، پس محتملترین سناریو رشد کمتر قیمت مسکن در سال ۱۴۰۲ نسبت به ۱۴۰۱ خواهد بود.
اگر امروز رئیس دولت از شما بخواهد «طرح نجات برای بخش مسکن» ارائه کنید، در گام اول به او چه می‌گویید؟ فرمول شما برای حل این مساله مهم ملی چیست؟
راه‌حل وجود دارد، اما به گمان من، این راه‌حل بسیار دشوار و مهم‌تر آنکه بلندمدت است. وقتی مشکل «استطاعت مالی» برای خرید مسکن بروز می‌کند، در شرایطی که سرمایه‌گذاران بخش خصوصی (به شرط وجود تقاضا) مایل به سرمایهگذاری باشند، دولت‌ها زیاد هم دست‌بسته نیستند. آنها می‌توانند با افزایش عرضه مسکن (ساده‌کردن فرآیند تصویب و کاهش محدودیت‌ها)، مشارکت‌های دولتی ــ خصوصی، تعریف مشوق برای مسکن ارزان‌قیمت (معافیت مالیاتی)، تعریف بهتر از کاربری زمین و برنامه‌ریزی شهری، پرداخت یارانه مسکن، کنترل اجاره، تشکیل صندوق‌های ویژه سرمایهگذاری در مسکنِ ارزان‌قیمت با منابع دولتی و خصوصی، اصلاح مقررات برای اطمینان از اینکه مانع توسعه مسکن ارزان‌قیمت نیستند، منطقه‌بندی فراگیر (تشویق انبوه‌سازان به تولید درصدی از واحدهای ارزان‌قیمت در پروژه‌های میان و گران‌قیمت)، وام‌های خرید مسکن حمایتی برای خانه‌اولی‌ها و کم‌درآمدها، ... به حل معضل کمک کنند.
متأسفانه، بسیاری از این راه‌حل‌ها به دلیل ضعف منابع مالی، کوچک‌بودن بازار رهن، و نرخ بالای تورم؛ از دسترس دولت آقای رئیسی خارج است. مسیر پیشنهادی من به دولت از همان راه‌های شناخته‌شده در مدیریت مسکن جاری در دنیا خارج نیست. مثلا گسترش بازار رهن یکی از راه‌حل‌‍‌هاست؛ اما تا مساله تورم مزمن جاری حل نشود، بازار رهن بسط نمی‌یابد؛ و تا شکاف درآمدی حل نشود، خریداران مسکن نمی‌توانند قسط وام پرداخت کنند. دولت امروز می‌تواند بر تولید مسکن «در استطاعت» تأکید کند، و برای این کار هم مقررات را اصلاح کند، اما ابزار اصلاح مقررات ساخت‌وساز برای حل بحران جاری کافی نیست. در ایران تقاضای سرمایهگذاری (سوداگرانه) برای املاک و مستغلات محرک اصلی سفته بازی در بازار مسکن است و قیمت‌ها را دائما افزایش می‌دهد و برای افرادی که می‌خواهند خانه‌ای برای مصرف بخرند، زندگی را سیاه کرده است. برای رفع اصولی این مشکل و آرام‌گرفتن قیمت‌های مسکن، ضروری است که بخش واقعی اقتصاد اصلاح شود تا وضعیت درآمدی مردم بهبود یابد. می‌بینید که اینها اصلا مسائل ساده‌ای نیست و حتی موضوعات محدود به حوزه اقتصاد هم نیست. چنین است که از من بپذیرید که حل مشکل مسکن به این زودی‌ها و با چند اقدام مقطعی و فوری ممکن نیست. مشکلات انباشته شده، و راه‌حل‌ها بلندمدت است، و عمدتا به انجام اصلاحات بنیادین اقتصاد ایران برمی‌گردد. هیچ راه‌حل کوتاه‌مدتی برای مشکلات عمده و بزرگ در بخش مسکن متأسفانه در دسترس نیست. بحران «در استطاعت مالی» بودن بسیار جدی است.
پیش‌نیاز کار اصولی، اصلاح در کلانِ اقتصاد، اصلاح سیاست‌ها در سطح حاکمیت، و بهبود مناسبات بین‌المللی ایران است./دنیای اقتصاد
