ساخت و ساز مسکن در بهار سال جاری به پایین‌ترین میزان خود طی ۱۸ سال گذشته رسید
شفاآنلاین>سلامت> ساخت و ساز مسکن در بهار سال جاری به پایین‌ترین میزان خود طی ۱۸ سال گذشته رسید؛ موضوعی که متاثر از افزایش قیمت مسکن در ابتدای سال ۱۴۰۱ بوده و منجر به ایجاد عدم اطمینان سرمایه‌گذاران به آینده و تعمیق ناتوانی آنها در فروش و در نتیجه انصراف از ادامه فعالیت در حوزه ساختمانی کشور شد.
به گزارش شفاآنلاین:فضای ایجادشده در این حوزه به گونه‌ای رقم خورد که رشد قیمت‌ها باعث تشدید خروج سرمایه‌گذاران از بازار ساخت شد. کارشناسان برای کاهش میزان تولید مسکن دلایل فراوانی را متصور هستند؛ از مهمترین این علل می‌توان به تورم عمومی حاکم بر اقتصاد کشور اشاره کرد؛ موضوعی که سبب شد تا فعالان حوزه ساخت و ساز برآورد دقیق و کاملی از هزینه ساخت نداشته باشند.
در گزارش‌هایی که البته وزیر راه‌و‌شهرسازی آن را رد کرد مشخص شده است که افت تولید مسکن در ۱۸ سال گذشته به یک خطر جدی برای بازار مسکن تبدیل شده است.
عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران در خصوص عللی که منجر به کاهش چشمگیر تولید مسکن در کشور شده است، گفت: افت تولید مسکن می‌تواند دلایل مختلفی داشته باشد. در مقاطعی به هر حال نوساناتی در ساخت و ساز وجود داشته است.
حسن محتشم خاطرنشان کرد: الان در مقطعی هستیم که با اینکه نسبت توسعه مسکن را دارد و دولت مسکن را در اولویت خود قرار داده است اما باز هم می‌بینیم آن روند معقولی که با تقاضا باشد نداریم. اینها دلایل مختلفی دارد. در برخی از سال‌ها که در گذشته بوده، تولید مسکن همانند الان پیچیدگی نداشته و یا کمتر بوده است. سرمایه‌ها نیز بیشتر به سمت تولید می‌رفته است.
مسائل بین‌المللی هم به هر حال در این نوسانات بی‌تاثیر نبوده است. مسکن به گونه‌ای است که نقدشوندگی فوری نداشته است. باید برگردیم و بررسی کنیم در هر سال چرا تولید مسکن افزایش یافته و در سال دیگری کاهش داشته است. اما آنچه که مسلم است این است که مسکن در مقاطعی تورم داشته و قیمت‌ها شدیدا افزایش یافته است. ساخت و سازهایی که در حال اجرا بوده یا ساخته شده از یک حفظ ارزش پول خوبی برخوردار شده است. اما بعد که به رکود رفت سازندگان به این موضوع توجه کردند که حالا چه زمانی از رکود خارج خواهد شد و استقبال از تولید نشده است.
این کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: در تورم نهاده‌های ساختمانی چون افزایش می‌یابد میزان برآورد یک سرمایه‌گذار در بخش ساختمان برای یک پروژه چندان نمی‌تواند مورد بررسی دقیق قرار بگیرد. همین موضوع باعث می‌شود سرمایه‌گذار نداند چه میزان باید سرمایه‌گذاری انجام دهد پس دست نگه می‌دارد تا ببیند بازار مسکن به یک ثبات نسبی می‌رسد تا اقدام به ساخت و ساز کند یا خیر؟ همین موضوع باعث می‌شود تا ساخت و ساز با رکود مواجه شود.
محتشم افزود: در مقاطعی نیز می‌بینیم که دولت در بورس دخالت کرد و بسیاری از سرمایه‌گذاران، سرمایه خود را از بازار مسکن خارج کردند. تولید مسکن پیچیدگی‌های خاص خود را دارد و وقتی بازار سکه و طلا را کنترل می‌کنند سرمایه‌ها وارد بخش مسکن می‌شود. این‌طور نیست که مسکن فقط به یک دلیل مشخص وابسته و تاثیرگذار باشد. در واقع اصولا با توجه به اینکه مسکن از یک روند موثری در اقتصاد برخوردار است و تعیین‌کننده است. به این عبارت که وقتی بخش مسکن فعال است تمام صنایع کشور به دلیل عدم رقابت‌پذیری با محصولات مشابه خارجی و برای صادرات امکان رقابت وجود ندارد وابسته به این هستند که در داخل مصرف شود.
عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران همچنین گفت: در داخل زمانی می‌تواند این کالاها مصرف شود که ساخت و ساز فعال شود. بنابراین باعث می‌شود که مسکن را در اولویت قرار دهند و کلیه صنایع و صنایع وابسته به بخش مسکن نیز رونق بگیرد که از این طریق گردش اقتصادی داشته باشد و تولید ناخالص ملی را بالا ببرد. وقتی تمام صنایع مشغول می‌شوند تاثیر مثبتی در اقتصاد کلان خواهند گذاشت.
این کارشناس حوزه مسکن گفت: اینها در واقع عامل موثری است که می‌تواند در بخش مسکن مورد بررسی قرار گیرد و به آن توجه کنند. سال‌هاست که مسکن را به عنوان درد در جامعه می‌شناسیم اما از ابتدای انقلاب به این طرف و حتی قبل از انقلاب که برای این درد نسخه‌ای بپیچند و در یک دوره قابل قبول به نقطه سر به سر برسد و مسکن از کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی تبدیل شود. قبل از انقلاب مسکن به دلیل هجوم مردم به شهرها، شهرک‌سازی رونق گرفت که مهمترین آنها شهرک اکباتان بود.
محتشم در ادامه افزود: شهرک اکباتان ۱۴ هزار واحد مسکونی داشت که در خاورمیانه بزرگترین شهرک محسوب می‌شد. در کنار شهرک اکباتان، شهرک آپادانا را داشتیم.
او خاطرنشان کرد: دولت به خوبی می‌داند که اگر مسکن رونق نگیرد به مشکلات اقتصاد کلان نیز افزوده خواهد شد. حالا اگر نتوانند مسکن را رونق دهند طبیعتا در دوره وقفه تولید در یک پروسه زمانی قیمت مسکن جهش خواهد کرد. در سال ۱۴۰۰ قیمت نهاده‌های تولید مسکن ۵۵ درصد رشد کرده است. این بالا رفتن قیمت باعث می‌شود که سازنده از قیمت نهایی مسکن اطلاعی نداشته باشد.
نحوه شکل‌گیری جهش قیمت
عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران بیان کرد: جهش قیمت ناشی از دو عامل است؛ تورم نهاده‌ای تولید و تورم عمومی. تورم عمومی وقتی رخ می‌دهد که روی مسکن نیز تاثیر می‌گذارد. در سال ۱۴۰۰ قیمت نهاده‌های تولید مسکن ۵۵ درصد رشد کرده است. این بالا رفتن قیمت باعث می‌شود که سازنده از قیمت نهایی مسکن اطلاعی نداشته باشد. چون سازنده‌ها بخشی از ادامه کار را از طریق پیش‌فروش تامین می‌کنند بنابراین وقتی پیش‌فروش می‌شود و قیمت تمام شده افزایش می‌یابد سازنده با خریدار به مشکل می‌خورند. سازنده‌ها به همین دلیل صبر می‌کنند. پس اگر سازنده بداند تغییر قیمتی محدود است وارد کار می‌شود اما وقتی رشد قیمت مشخص نیست تا کجا ادامه می‌یابد قطعا ورود نمی‌کند.
محتشم گفت: دولت در حال حاضر وام‌هایی به میزان ۴۵۰ میلیون تومان پرداخت می‌کند، اما باید این وام را راحت و آسان پرداخت کند. دولت باید زنجیره را حفظ کند تا حداکثر تولید نیز حفظ شود. نهضت ملی مسکن را که در دولت سیزدهم جزو اولویت قرار گرفته است عملا از لحاظ آماری نمی‌توان آمار قابل قبولی به لحاظ پیشرفت فیزیکی تلقی کرد. حداقل در سال ۱۴۰۱ اعلام کنند که چه تعداد مسکن تمام شده است.
این کارشناس حوزه مسکن در ادامه افزود: سازندگان خُرد نیز به هر حال حدود کار خود را انجام می‌دهند و سرمایه آنها ملکی که مالکان و پلاک‌هایی که تجمیع می‌شوند است. اینها اتفاقا مشکلی ندارند و کار خود را انجام می‌دهند. چون در قالب مشارکت است و اگر هم تورم باشد قیمت مسکن بالا می‌رود و پوشش می‌دهد. مخاطب اصلی بی‌مسکن‌ها مورد هدف دولت را ندارد. اینها واحدهای تقریبا گران است. الان متوسط قیمت مسکن به ۴۰ میلیون تومان رسیده است. ۱۰۰ متر آپارتمان به ۴ میلیارد تومان می‌رسد. البته در برخی مناطق قیمت‌ها به ۸ میلیارد تومان هم می‌رسد.
او همچنین گفت: مبلغ ۴۵۰ میلیون تومان عددی نمی‌شود و متاسفانه این شرایط وجود دارد. به هر حال پرداخت وام تا ۸۰ درصد قیمت یک واحد مسکونی در ایران نشدنی است. برای اینکه کالاها در ایران با قیمت ارز آزاد خریداری می‌شود اما حقوق‌ها با ریال است. شاید هم در ایران به دلیل اینکه مسکن یک کالای سرمایه‌ای است این اقدام شدنی نیست. پرداخت تسهیلات تا ۹۰ درصد در برخی کشورها وجود دارد. اما این تا ۹۰ درصد هم شرایطی دارد. می‌گویند تا ۵ سال حقوقت را وام می‌دهیم و ممکن است تا ۹۰ درصد پُر نشود اما تا ۶۰ درصد را پُر خواهد کرد. چرا این کار را می‌کنند؟ چون حتی اگر تا ۹۰ درصد وام را می‌دهد قسطی که دریافت خواهد کرد معادل اجاره‌ای خواهد بود که او پرداخت می‌کرد. می‌گویند به جای اینکه اجاره بدهید اقساط بدهید. اما ۳۰ تا ۳۵ درصد درآمد و حقوقش را بابت اقساط پرداخت می‌کند. اما در ایران اجاره‌بها به ۱۰۰ درصد حقوق رسیده است. بانک‌ها اعلام می‌کنند که اگر وام بالایی پرداخت کنم باید بازپرداخت شود. یعنی ترس از عدم بازپرداخت هم وجود دارد در حالی که در برخی کشورها حتی تا ۳۲ سال بازپرداخت هم داریم.
عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران گفت: پرداخت وام با این مدل تا ۸۰ درصد قیمت ملک شدنی است. اما دولت باید این موضوع را مورد بررسی قرار دهد که این وام وارد جامعه می‌شود و می‌تواند تورم‌زا باشد. پس کارشناس‌های زبده می‌توانند با فراخوان دولت این اقدام را بررسی کنند.جهان صنعت
نظرشما
آخرین اخبار