مرگ انسانیت در تبانی خریدار و دلال

شفاآنلاین>سلامت> روزهایی که رؤسای دادگستری ملاقات مردمی دارند، شاهد مشکلات و مسائلی بوده ام که به راحتی قابل پیشگیری است، غالب پرونده ها و مشکلات ناشی از قراردادهای پیش فروش،مشارکت در ساخت،فروش خانه و...که می‌توان با یک مشاوره ی ساده از بروز مشکل پیشگیری کرد.

بنا به همین دلیل سعی کرده،چند نکته ی مهم را به زبان ساده برای مخاطبان عزیز نقل کنم. تذکر این امر لازم است که آنچه بیان می شود درصد ناچیزی از ضوابط یک قرارداد به زبان عامیانه است.
سه شنبه ها که ملاقات عمومی رئیس دادگستری است  با مردم.وجه اشتراک دیدگان هر یک ازمراجعین که سر در گریبان روی صندلی  سالن انتظار چشم انتظار اذن حضور نزد رئیس نشسته اند، اندوهی است آمیخته با نومیدی به این تصور که دستور رئیس بشود کورسوی امیدی در دفع این نومیدی.

چندی پیش که در شعبه اول دادگاه جلسه ای داشتم و دادرس شعبه حضور نداشتند،گذرم به دفتر رئیس کل به عنوان رئیس شعبه اول دادگاه های عمومی و انقلاب شهرستان افتاد،اصلا یادم نبود که سه شنبه است و روز ملاقات مردمی رئیس،حسب رعایت حقوق مراجعین ونوبت آنان که یک هفته چشم انتظار چنین روزی بودند در انتهای صف صندلی های نشستم تا به ترتیب اعلامی مدیر دفترِ مودب و خوش برخورد رئیس کل نوبت به من نیز برسد و دستور ثبت لایحه ی دفاعیه را اخذ کنم.

همینطور که یکان یکان مراجعین را رصد می کردم،چهره ی معصوم و خندان جوانی که کنار مادر پیرش نشسته بود توجه ام را جلب کرد.در همان نگاه اول می شد فهمید که گل پسر مادر،جوانی است مهربان با محدودیت هایی که از آن به ناتوانی ذهنی ومعلول یاد می کنند.تا رسیدن نوبتِ حضور نزد رئیس هر از چند ثانیه زیر چشمی نگاهی می کرد و لبخندی می زد و من نیز در پاسخ همراهی اش می کردم.طوری سرگرم رد وبدل کردن لبخند و نگاه با وی شده بودم که متوجه گذشت زمان و صدای مدیر دفتر رئیس نشده بودم که با صدایِ《 ننه پاشو بیا 》پیرزن خلوت لبخند و نگاه من و ابوالفضل به هیاهوی سالن انتظار متصل شد.

مادر ابولفضل با بغض و ناله رو به رئیس می گفت:یک شکم زاییدم وخدا۴تا پسر معلول گذاشت روی دستم،هنوز از شیر نگرفته بودمشون که خبر باباشون وآوردن برام وبدبختی هام یکسره شد،راضی ام به رضای خودش که حکما حکمتی داره از این خلقتش،گِله ای نیست که اگر هم باشه،دست من کوتاه و خرما بر نخیل.آخر عمری آتیش زدم به هرچی از کُلفتی خونه ی مردم  درآورده بودم و آلونک بالا سر این بخت برگشته ها  را دوتا از خدا بی خبر از دستم درآوردند و دیروز پسین کلانتری زنگ زد که دادگاه حکم تخلیه داده.با گفتن کلمه ی تخلیه ... هق هق گریه ی پیرزن همراه با صدایی شد که به سختی شنیده می شد،تکرار این عبارت ...《تا آواره ی کوچه و خیابون بشم》

 پیرزن که جزبیع نامه و چک های برگشتی فروش خانه هیچ مدرکی به همراه نداشت با ارشاد رئیس کل به دفتر مشاوره ی دادگاه هدایت شد!موقعیت پیرزن و فرزندان معلولش طوری نبود که مراجعه به واحد مشاوره کارگشا باشد و لازم بود پیش از اجرایی شدن حکم اقدامی کرد.با عجله لایحه ی دفاعیه ی پرونده ام را از رئیس گرفتم و راهی شدم.

هنوز صدای ناله های پیرزن در راه پله ها بود که ابوالفضل را صدا کردم،دوان دوان از پله ها به سمت صدایی که می گفت:"صدای  کاکو وَکیلُم هس ،خودش بهم گفت کاکامه،همی آقوی وکیل"رفتم وگفتم:ها که کاکات هسم،ننه من و ابوالفضل همی چن دِقِ پیش کاکو شدیم..دوباره بازی لبخند و نگاه بین من و ابوالفضلی که به یقین مهربان برادری شده است برایم تا جلوی دایره معاضدت کانون وکلا ادامه داشت.

چند لحظه بعد، از طریق سیستم مستقر در دایره ی معاضدت وارد سامانه ی ابلاغات شدم تا اوراق ابلاغ شده به مادر ابوالفضل را ببینم.

خریدار با ارائه بیع نامه و رونوشت سند ملک موفق شده بود مادر ابوالفضل را محکوم به تحویل ملک و الزام به تنظیم سند رسمی کند.تنها شانسی که داشتم غیابی بودن حکم بود که شرایط را برای واخواهی و اعتراض به حکم فراهم می کرد،علاوه اینکه  تبانی خریدار و واسطه ی معامله سبب شده بود قیمت ملک به کمتر از پنجاه درصد ارزش واقعی تعیین شود.

انتقال این مسائل به مادر ابوالفضل سبب شد تا وی برای فسخ معامله مصمم شود هرچند که هدفش از فروش ملک تامین هزینه های درمان ۴فرزند معلولش بود و فسخ قرارداد وی را نگران هزینه ی درمان بچه ها می کرد اما زمانی که به وی قول دادم از طریق بهزیستی پیگیر مسئله ی ابوالفضل و برادرانش خواهم شد تا مجبور به فروش خانه و زندگی در گاراژ ماشین های سنگین به عنوان‌ سرایدار نشود راضی به فسخ شد.مستند به رای وحدت رویه دیوان عالی کشور به شماره۸۱۰ادعای فسخ معامله به دلیل برگشت خوردن چک ها پذیرفته می شد و بابت خسارات ناشی از چنین معامله ای نیز باید علیه خریدار و واسطه ی معامله اقدام می کردم.

حین صحبت با مادر ابوالفضل متوجه نگاه خانم و آقایی شدم که در صفِ نوبت مشاوره ی دایره معاضدت نشسته بودند،تلاقی نگاه سبب شد تا نزدیک آمده راجع به شرایط تنظیم قرارداد سوال کنند.
مقدمتا گفتم بهتر است صفرتاصد قرارداد توسط یکی از همکارانم تنظیم شود تا با هزینه ای اندک مانع بروز مشکلی بزرگ و تحمیل هزینه های دادرسی و حق الوکاله و از دست رفتن سرمایه شوید اما در همین فرصت اندک می‌توان به این نکات اشاره کرد:

۱_از مبلغ معامله و ارزش موضوع معامله اطمینان حاصل کنید ،بهترین راه برای اطلاع از قیمت ملک استعلام از کارشناسان رسمی دادگستری  ویا مراجعه به چندین آژانس املاک و میانگین گرفتن از قیمت های اعلامی ایشان است.
۲_به هیچ وجه بابت ثمن‌ معامله چک شخصی قبول نکرده،حتما از خریدار بخواهید تا بابت مبلغ قرارداد چک بانکی یا تضمین شده ارائه کند.
۳_بابت زمان تنظیم سند و تحویل ملک مبلغ متعارفی از ثمن معامله نگه دارید،نهایتا ده درصد ارزش معامله را برای این موضوع لحاظ کنید.
۴_حتما روز و مکان مراجعه جهت تنطیم سند در قرارداد قید شود مثلا دفترخانه شماره یک مورخ اول تیرماه ۱۴۰۱
۵_چنانچه برای ثمن‌ معامله چاره ای جز گرفتن چک شخصی نداشتید حتما در انتهای قرارداد ذکر شود تا نقد شدن چک صادره این معامله قطعی نشده،تحقق عقد بیع مشروط به نقد شدن چک است در چنین حالتی حتی المقدور اصرار کنید که در انتهای قرارداد پیش از امضاء تصریح شود این قرارداد مقدمه ی عقد بوده  وتا وصول چک ، عقدی منعقد نشده است.
۶_بابت رفع اختلافات احتمالی به هیات سه نفره ی داوری که دو تن از داوران با نظر خریدار و فروشنده تعیین می شود تصریح کنید.حتما از شرایط داوری قرارداد مطلع و سپس این شرط را قبول کنید. کانون وکلا نیز اتاق داوری دارد که در چنین مواردی در خدمت شهروندان است.
۷_تضمین انجام تعهدات را از جنس موضوع قرارداد لحاظ کنیدمثلا بابت تاخیر در تخلیه، مبلغی معادل اجاره ی ملک در نظر بگیرید یا بابت تاخیر در پرداخت ثمن‌ ،بنا به افزایش قیمت ملک برمبنای هرمترمربع خسارت تاخیر در پرداخت مبلغ تعریف کنید.به این معنا که اگر خریدار بخشی از مبلغ را با تاخیر شش ماهه پرداخت کند ما به التفاوت ارزش ملک در زمان پرداخت به عنوان خسارت بعلاوه خسارت روزانه اخذ شود.
۸_حتما قیمت ملک را به متر مربع محاسبه کنید لذا بر فرض که قیمت هر متر مربع آپارتمان صد متری یک میلیون است هرگز ننویسید ارزش ملک صد میلیون تومان بلکه بنویسید
ثمن‌ معامله عبارت است از هرمترمربع یک میلیون تومان که با توجه به متراژ ملک ارزش مبیع صد میلیون تومان است.این دو عبارت علیرغم شباهت آثار حقوقی متفاوتی دارد.
۹_راجع به املاکی که در زمان معامله متراژ دقیق آن مشخص نیست حتما قید کنید  پس از تنظیم سند رسمی و تعریف متراژ دقیق ملک اضافه یا کسری متراژ به قیمت روز معامله محاسبه می شود(حتما راجع به این موضوع در متن قرارداد پیش از امضاء تعیین تکلیف کنید)

۱۰_طریق اعلام و اطلاع تصمیات و اخطاریه ها را در قرارداد پیش بینی کنید مثلا از طریق اظهارنامه ی دادگستری ۱۱_مشخص کنید هزینه های ثبت سند،استعلام از نهادهای دولتی و..برعهده کیست

۱۲_از مراجع ذیربط مانند شهرداری،بیمه،اداره ثبت اسناد،جهاد کشاورزی،زمین شهری بنا به نوع ملک سوابق ملک را استعلام کنید.

۱۳_کد رهگیری آژانس های املاک معیار مناسبی برای پیشگیری از معامله ی معارض است اما به این امر اکتفا نکرده، کل مبلغ قرارداد را زمانی پرداخت کنید که از مالکیت فروشنده مطمئن شده اید.

شرح مسائل وموضوعات مرتبط با قراردادها در یک یادداشت میسر نیست و لذا بهتر است قبل از امضاء قرارداد رونوشتی از پیش نویس قرارداد را نزد وکلای دادگستری ارائه یا به دایره معاضدت کانون وکلا مراجعه کنید.محمد هادی جعفرپور / وکیل دادگستری