مجید گودرزی
نارضایتی گسترده و فشار کمرشکن، بخصوص به بیش از ۴۰ درصد جمعیت مستاجر کشور، به حد غیر قابل تحمل رسیده است.
شفا آنلاین>بدون شک یکی از چالش های بزرگ اقتصادی و اجتماعی حال حاضر ایران، مسکن است.
سوال مهم اینجاست که کشوری با ظرفیت های عظیم در بخش ساختمان، چرا باید
بحرانی به این بزرگی داشته باشد؟
قطعا این بحران ملی حاصل سوءمدیریت شدید و نفوذ در بخش‌های تصمیم‌گیری است. هیچ کمبودی در این زمینه وجود ندارد. تمام کمبودها عمدی است.
نارضایتی گسترده و فشار کمرشکن، بخصوص به بیش از ۴۰ درصد جمعیت مستاجر کشور، به حد غیر قابل تحمل رسیده است.
بخش مهمی از سیاستگذاری اشتباه را وزارت راه و شهرسازی در سالهای گذشته برعهده داشته است. جایی که عباس آخوندی مرتکب بزرگترین ترک فعل در این زمینه شد و باید محاکمه و متناسب با جرمی که مرتکب شده است مجازات می‌شد.
نقش شهرداری‌ها و بانک‌ها هم کاملا مخرب و ویرانگر بوده است. شهرداری‌ها بجای کمک به ساخت برای ایجاد درآمد پایدار برای شهرداری، آنقدر هزینه مجوزات را بالا می‌برند که هرگز ساخته نمی‌شود. این «نواختن ساز از سر گشاد» است.
اما چه باید کرد؟ پیشنهاد روشن ما مطالبه ملی تصویب «قانون بهای تمام شده مسکن» است. فقر شدید و تاریخی قانونگذاری و عرف غلط اندر غلط، در ایجاد بحران مسکن نقش اصلی را داشتند.
سه راه برای پی بردن به قیمت واقعی مسکن در ایران وجود دارد:
مراجعه به قیمتهای مندرج در مناقصات که هر روز در نشریات منتشر می‌شوند.
قیمتهای کارشناسی شده سازمان نظام مهندسی
مشارکت در ساخت‌هایی که مردم با محاسبه نفع خود آن را تبدیل به قرارداد می‌کنند.اکنون هزینه ساخت هر متر مربع مسکن در طرح نهضت ملی، حدود ۸/۰۰۰/۰۰۰ تومان است که باید هزینه مجوزات و هزینه‌های جانبی را هم محاسبه و به آن اضافه کرد. این قیمت است که سازندگان با احتساب سود خود قادرند و مایلند در این قیمت اقدام به ساخت و ساز کنند. ما در طرح نهضت ملی هزینه زمین را حذف کرده ایم. اما با درصد مشارکت و هزینه نهایی ساخت، قیمت زمین هم قابل محاسبه است. اگر مبنای بهای تمام شده ساخت هر متر مربع آپارتمان را همان ۸میلیون تومان طرح نهضت ملی مسکن قرار دهیم و اگر درصد مشارکت و سهم سازنده و مالک زمین را ۵۰درصدی قرار دهیم، بسادگی می‌توان فهمید که بهای تمام شده بدون احتساب هزینه مجوزات، حدود ۱۶میلیون تومان است. در بیش از ۹۰ درصد زمینهای ایران، مشارکت ۱۰ به ۹۰ هم به نفع سازنده، صرفه اقتصادی ندارد. اگر درصد مشارکت ۱۰به نود باشد بهای تمام شده ۸/۸۰۰/۰۰۰ تومان خواهد شد. تنها در معدود مناطق شهرهای بزرگ مشارکت بیش از ۵۰ درصد به نفع مالک زمین رواج دارد و از یک درصد زمینهای شهرهای بزرگ هم تجاوز نمی‌کند. در بافت فرسوده هم به علت هزینه تخریب مشارکت بیش از ۵۰ درصد برای سازنده، صرفه اقتصادی ندارد. حال برای مشارکت ۶۰ به ۴۰ به نفع مالک زمین محاسبه به این صورت خواهد بود. اگر با همان فرض هزینه ساخت متری ۸ میلیون بخواهیم محاسبه کنیم بهای تمام شده می‌شود متری حدود ۲۱ میلیون تومان و اگر درصد مشارکت ۶۰ به ۴۰ به نفع سازنده باشد، بهای تمام شده می‌شود متری ۱۳/۳ میلیون تومان. هر مقدار که هزینه ساخت بیشتر شود و مصالح مرغوب تر شود می‌توان نسبت به ۸ میلیون در فرمول لحاظ و آن را محاسبه کرد. مثلاً اگر متری ۱۰ میلیون هزینه کنیم با مشارکت ۵۰ درصد هزینه نهایی ساخت می‌شود متری ۲۰ میلیون تومان.
قطعا این بحران ملی حاصل سوءمدیریت شدید و نفوذ در بخش‌های تصمیم‌گیری است. هیچ کمبودی در این زمینه وجود ندارد. تمام کمبودها عمدی است.
نارضایتی گسترده و فشار کمرشکن، بخصوص به بیش از ۴۰ درصد جمعیت مستاجر کشور، به حد غیر قابل تحمل رسیده است.
بخش مهمی از سیاستگذاری اشتباه را وزارت راه و شهرسازی در سالهای گذشته برعهده داشته است. جایی که عباس آخوندی مرتکب بزرگترین ترک فعل در این زمینه شد و باید محاکمه و متناسب با جرمی که مرتکب شده است مجازات می‌شد.
نقش شهرداری‌ها و بانک‌ها هم کاملا مخرب و ویرانگر بوده است. شهرداری‌ها بجای کمک به ساخت برای ایجاد درآمد پایدار برای شهرداری، آنقدر هزینه مجوزات را بالا می‌برند که هرگز ساخته نمی‌شود. این «نواختن ساز از سر گشاد» است.
اما چه باید کرد؟ پیشنهاد روشن ما مطالبه ملی تصویب «قانون بهای تمام شده مسکن» است. فقر شدید و تاریخی قانونگذاری و عرف غلط اندر غلط، در ایجاد بحران مسکن نقش اصلی را داشتند.
سه راه برای پی بردن به قیمت واقعی مسکن در ایران وجود دارد:
مراجعه به قیمتهای مندرج در مناقصات که هر روز در نشریات منتشر می‌شوند.
قیمتهای کارشناسی شده سازمان نظام مهندسی
مشارکت در ساخت‌هایی که مردم با محاسبه نفع خود آن را تبدیل به قرارداد می‌کنند.اکنون هزینه ساخت هر متر مربع مسکن در طرح نهضت ملی، حدود ۸/۰۰۰/۰۰۰ تومان است که باید هزینه مجوزات و هزینه‌های جانبی را هم محاسبه و به آن اضافه کرد. این قیمت است که سازندگان با احتساب سود خود قادرند و مایلند در این قیمت اقدام به ساخت و ساز کنند. ما در طرح نهضت ملی هزینه زمین را حذف کرده ایم. اما با درصد مشارکت و هزینه نهایی ساخت، قیمت زمین هم قابل محاسبه است. اگر مبنای بهای تمام شده ساخت هر متر مربع آپارتمان را همان ۸میلیون تومان طرح نهضت ملی مسکن قرار دهیم و اگر درصد مشارکت و سهم سازنده و مالک زمین را ۵۰درصدی قرار دهیم، بسادگی می‌توان فهمید که بهای تمام شده بدون احتساب هزینه مجوزات، حدود ۱۶میلیون تومان است. در بیش از ۹۰ درصد زمینهای ایران، مشارکت ۱۰ به ۹۰ هم به نفع سازنده، صرفه اقتصادی ندارد. اگر درصد مشارکت ۱۰به نود باشد بهای تمام شده ۸/۸۰۰/۰۰۰ تومان خواهد شد. تنها در معدود مناطق شهرهای بزرگ مشارکت بیش از ۵۰ درصد به نفع مالک زمین رواج دارد و از یک درصد زمینهای شهرهای بزرگ هم تجاوز نمی‌کند. در بافت فرسوده هم به علت هزینه تخریب مشارکت بیش از ۵۰ درصد برای سازنده، صرفه اقتصادی ندارد. حال برای مشارکت ۶۰ به ۴۰ به نفع مالک زمین محاسبه به این صورت خواهد بود. اگر با همان فرض هزینه ساخت متری ۸ میلیون بخواهیم محاسبه کنیم بهای تمام شده می‌شود متری حدود ۲۱ میلیون تومان و اگر درصد مشارکت ۶۰ به ۴۰ به نفع سازنده باشد، بهای تمام شده می‌شود متری ۱۳/۳ میلیون تومان. هر مقدار که هزینه ساخت بیشتر شود و مصالح مرغوب تر شود می‌توان نسبت به ۸ میلیون در فرمول لحاظ و آن را محاسبه کرد. مثلاً اگر متری ۱۰ میلیون هزینه کنیم با مشارکت ۵۰ درصد هزینه نهایی ساخت می‌شود متری ۲۰ میلیون تومان.
نظرشما
آخرین اخبار