به گزارش شفا آنلاین، با دستورات اخیر بانک مرکزی به نظام بانکی برای رعایت نرخ سود مصوب و تقویت زمزمه کاهش نرخ سود سپرده های بانکی و همچنین جمع آوری مؤسسات اعتباری غیرمجاز که رقابت های غیر سالمی با نهادهای متشکل پولی و بانک ها و مؤسساعت اعتباری دارای مجوز از بانک مرکزی(central bank) بر سر جذب سپرده را آغاز کرده بودند، بازار اجاره بهای مسکن نیز دستخوش تلاطمات عدیده ای شده است.
با توجه به مشکلات اقتصاد کلان کشور که رکود در انواع کسب و کارها به خصوص تولید را دامن زده، تنها جایی که برای سرمایه های خرد مردم مأمن مناسبی محسوب می شود، شبکه بانکی است. اما به دلیل تلاش دولت برای کاهش سود سپرده ها، بازار پول به عنوان تنها بازار سودده نیز به تدریج از گردونه رقابت ها در حال حذف شدن است و به همین دلیل مهم ترین فاکتور تعیین اجاره بها که زمانی مانع افزایش نرخ کرایه مسکن بود، این بار خود عامل گرانی بازار اجاره بها شده است.
فعالان بازار املاک معتقدند با تقویت زمزمه کاهش نرخ سود سپرده های بانکی، بسیاری از صاحب خانه ها و موجران حرفه ای که تنها راه درآمدشان، اخذ اجاره از مستأجر است، دیگر حاضر به پذیرش پول ودیعه (رهن) نبوده و مایلند فقط اجاره دریافت کنند.
این وضعیت سبب شده تا بخش عمده ای از مستأجرانی که به دنبال اجاره مسکن به شکل رهن کامل هستند، در یافتن ملک مورد نظر خود با سختی مواجه شوند.
«ارسلان م.» مدیر داخلی یک بنگاه زنجیره ای املاک در غرب تهران با تأیید کاهش بیش از ۶۰ درصدی فایل های رهن کامل در اکثر نقاطی که این شرکت شعبه دارد، گفت: قبلا موجرانی که تنها راه ارتزاق آنها، اجاره دادن املاکشان است، به دلیل سود بالایی که بانک ها می دادند، با مستأجر همکاری کرده و از آنجایی که بیشتر زوج های جوان پول ودیعه در اختیار دارند ولی نمی توانند اجاره پرداخت کنند، موجران نیز می پذیرفتند که از مبلغ اجاره بها کاسته و بر ودیعه آنها بیفزایند. چراکه سود سپرده بانکی در حدی بود که جبران مافات کند.
وی با بیان اینکه البته نرخ سودی که در بازار اجاره بها در تهران رایج است، به هیچ عنوان واقعی نیست، ادامه داد: در حال حاضر در بنگاه های معاملات ملکی تهران به ازای هر یک میلیون تومان ودیعه، ۳۰ هزار تومان از اجاره بها کاسته می شود؛ این در حالی است که هیچ کسب و کار خردی در حال حاضر چنین سودی نمی دهد. هرچند که مستأجرانی که پول پیش آنها بیشتر است، از این نرخ رایج میان بنگاه ها رضایت دارند، اما موجران می گویند اگر کفه ترازوی اجاره بها را به سمت پول ودیعه و افزایش پول پیش سنگین کنیم، هرگز به رقمی که عرف بازار املاک است، دست نمی یابیم و درنتیجه متضرر می شویم. همین مسأله سبب می شود تا موجران و مالکان مطالبه اجاره ماهانه داشته باشند و مستأجران نیز از این موضوع ناراحتند.
«فرزاد ع.» یکی از مشاوران املاکی که در محله سعادت آباد تهران به بازاریابی ملک برای تعدادی از بنگاه های معاملات ملکی مشغول است می گوید: قبلا به وفور در این منطقه مالکانی یافت می شد که املاک خود را رهن کامل می دادند؛ به خصوص که بیشتر مشتریان آنها بازرگانانی بودند که درآمدهایشان ارقام بالایی بود و مایل بودند که واحدهای مسکونی را به صورت رهن کامل در اختیار بگیرند؛ اما در حال حاضر به دلیل آنکه بانک ها سود سپرده ها را کاهش داده اند، به ندرت مالکانی می توان یافت که به رهن کامل یا افزایش ودیعه مسکن و کاهش اجاره بها مایل باشند.
وی ادامه داد: در حال حاضر بیشتر موجران یا مالکانی که به افزایش پول پیش رضایت می دهند، سازندگان املاک نوساز در مناطق گران قیمت تهران هستند که از یک سو به دلیل رکود سنگینی که در بازار خرید و فروش مسکن حاکم است، از فروش املاک نوساز خود ناامید شده اند و از سوی دیگر به دلیل وام های سنگین یا اعتباراتی که از وام دهندگان خصوصی برای تکمیل واحدهای مسکونی دریافت کرده اند، تحت فشار بازپرداخت بدهی هایشان هستند و به همین دلیل برای آنکه بتوانند بخشی از بدهی ها را تسویه کنند، به رهن کامل ملک خود رضایت می دهند.
این کارشناس بازار املاک و مستغلات افزود: یک دسته دیگر از موجرانی که مایل به رهن کامل دادن ملکشان هستند، خانوارهایی هستند که واحد مسکونی دوم و سوم خریداری کرده اند و بخشی از هزینه خرید ملک را از محل رهن کامل مستأجر تأمین می کنند؛ این روش بیشتر برای واحدهای مسکونی کوچک است که مبلغ رهن کامل بعضا تا یک سوم ارزش واحد مسکونی می رسد. از آنجایی که در حال حاضر در بازار خرید و فروش ملک در تهران، بیشتر تقاضاهای خرید در بخش خانه های مصرفی و کوچک است و سایر واحدهای مسکونی که قیمت بالایی برای خرید و فروش دارند، از گردونه معاملات حذف شده اند، در نتیجه اخذ ودیعه نیز محدود به همین خانه هاست که بخش کوچکی از واحدهای مسکونی تهران را تشکیل می دهند؛ مالکان سایر خانه ها متمایل به گرفتن اجاره هستند.
مسعود دانشمند، فعال اقتصادی درباره علت تغییر مزاج موجران در اخذ اجاره به جای ودیعه مسکن اظهار کرد: در تحلیل چرایی این واقعه نباید صرفا دلایل را در اقتصاد خرد و اقتصاد مسکن جست وجو کرد، بلکه مهم ترین دلیل آن در ضعف اقتصاد کلان ماست.
وی با بیان اینکه در گذشته های نه چندان دور بسیاری از مالکان تهرانی به دلیل آنکه سپرده گذاری در بانک را ربوی می دانستند، از این کار استنکاف کرده و پول خود را به بازاریان می دادند تا به آنها سود عقود مضاربه ای و شرعی بدهند، گفت: پس از آنکه بسیاری از مردم کلاهبرداری های متعددی در این خصوص مشاهده کردند، به تدریج به سمت بازارهای غیر مولد مانند خرید و فروش ارز و سکه و طلا و سپس در دهه های اخیر، خرید و فروش سهام یا اوراق مشارکت رو آوردند که با توجه به تغییرات ناگهانی در این بازارها که تضمین سوددهی آن را مخدوش می کرد، سپرده گذاری در بانک را امن ترین محل برای دسترسی آسان به پول های خود یافتند. با این حال باز هم بازار اجاره مسکن متأثر از سود سپرده بانکی، به نفع مستأجران بود که با افزایش ودیعه مسکن، از اجاره بها بکاهند.
این مدرس دانشگاه تصریح کرد: در دوره ای که برخی مؤسسات اعتباری غیر مجاز اقدام به تبلیغات وسیع برای جذب سپرده های خرد می کردند، مردم نیز از بانکی به بانک دیگر که سود بیشتری می دهد، پول هایشان را جابه جا می کردند. همه این مسائل نشان می دهد که اقتصاد کلان ما دچار مشکل است که نمی تواند نقدینگی سرگردان را به سمت تولید یا تجارت مولد جذب یا هدایت کند.
وی ادامه داد: در همه جای دنیا شرکت هایی هستند که پول های خرد مردم را جمع آوری کرده و نقش واسطه را برای آنها ایفا می کنند تا این پول ها در تولید سرمایه گذاری شده و از این راه سرمایه گذار به سود برسد. چراکه بانک ها در کشورهای توسعه یافته یا سودهای کمی می دهند یا حتی سودی هم بابت جذب سپرده و حفظ امنیت آن از سپرده گذار اخذ می کنند.
دانشمند با بیان اینکه در حال حاضر که دولت به بهانه افزایش تولید و راغب کردن سرمایه گذاران برای ورود به عرصه تولید، در حال کاستن از سود سپرده هاست، باید برای مردمی که از راه سود سپرده گذاری ارتزاق می کردند فکری کرد و جایگزین مناسبی برای آنها یافت. این روش می تواند از بروز مشکلات عدیده اجتماعی برای خانوارهایی که خواهان رهن کامل هستند بکاهد چون مالکان دیگر تمایلی به اخذ ودیعه ندارند و به همین دلیل مبلغ اجاره بها را افزایش داده اند. آثار سوء دیگری که این کار دارد، ایجاد رقابت کاذب بر سر اخذ اجاره بیشتر و درنتیجه افزایش اجاره بها است که مشکلات مستأجران را دوچندان می کند.
وی پیشنهاد داد: دولت می تواند اعلام کند سپرده های خرد بانکی تا سقف ۵۰ میلیون تومان مشمول سود ۲۰ درصدی می شوند و از این مبلغ بیشتر، سود ۱۲ درصد به آنها تعلق می گیرد؛ همچنین می توانند شرکت های واسطه ای ایجاد کنند که همان کار تعاونی های اعتبار یا مؤسسات اعتباری را انجام داده و با جمع آوری نقدینگی خرد مردم و ایفای نقش واسطه گری میان تولیدکننده و سرمایه گذار خرد، این پول ها را در تولیدهای پرسود مثل پتروشیمی یا دیگر صنایعی که سرمایه کلانی برای راه اندازی نیاز دارد ولی دولت یا شبکه بانکی از تأمین آن عاجز است سرمایه گذاری کنند؛ البته این شرکت ها نباید کار بانکی کنند ضمن اینکه نظارت بر آنها نیز باید مداوم باشد. در این صورت است که چرخه گردش نقدینگی در کشور رونق یافته و مالکان و موجران هم از تبدیل اجاره بها به رهن کامل استقبال می کنند.مهر
