رکوردشکنی اجاره‌بها در سال رکود مسکن!

شفاانلاین»عمومی»اسب سرکش تورم اجاره مسکن در سال گذشته به رغم کاهش تورم مسکن رام نشد و مستأجران، زیر بار فشار تورم ۴۰ درصدی اجاره خمیده‌تر شدند. حالا شروع سال جدید و تشدید تورم عمومی، این دغدغه را برای مستأجران ایجاد کرده که امسال برای آنها چه خوابی دیده شده است. در حالی که سال ۱۴۰۳ از تورم در بازار مسکن کاسته شد، اما این سال سخت‌ترین دوره برای مستأجران از ابتدای دهه ۹۰ بود. 

 

به گزارش شفاآنلاین، متوسط قیمت اجاره در سطح کشور در سال گذشته ۳/۴۰‌درصد افزایش یافت. این رقم بیشترین میزان اجاره مسکن در ۱۳ سال گذشته بوده است، البته سال ۱۴۰۲ نیز دست‌کمی در گرانی‌ها نداشت. مستأجران سال‌هاست با افزایش غیرمنطقی اجاره‌ها دست و پنجه نرم می‌کنند تا جایی که به مرور یا متراژ خانه‌های خود را کاهش یا به محله‌های میانی و پایینی شهر و البته به حاشیه شهر‌ها کوچ اجباری کردند. کارشناسان دلایل متعددی برای گرانی بی‌رویه اجاره‌بها عنوان می‌کنند که بخش عمده اظهارنظر‌های مشترک آنها، مبتنی بر کاهش عرضه مسکن و در واقع کمبود آن است. بی‌عملی دولت‌ها در افزایش عرضه مسکن و همچنین اتخاذ سیاست‌های غلط در این بخش موجب کاهش شدید ساخت و ساز و کمبود شده است. 

 

بر خلاف سبقت اجاره‌بها از تورم عمومی در سال گذشته، میزان افزایش قیمت مسکن از تورم متوسط ۳۹ درصدی پارسال، کمتر بود. این مسئله منجر به کاهش تقاضای سرمایه‌ای و در نهایت کاهش رغبت خریداران سرمایه‌ای شد. 

 به طور کل دو دسته تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن وجود دارد که یکی مربوط به خرید‌های سرمایه‌ای بلندمدت و دیگری مربوط به خرید‌های سرمایه‌ای کوتاه مدت یا همان فعالیت‌های دلالی و سوداگرانه در بازار مسکن است. 

در بازار اجاره‌بها آنچه تأثیرات خود را به جای می‌گذارد بیشتر خرید‌های سرمایه‌ای بلندمدت است که در نهایت منجر به افزایش عرضه مسکن می‌شود. اما همانگونه که عنوان شد یکی کاهش ساخت و ساز و دیگری کاهش سوددهی مسکن نسبت به سایر بازار‌ها به ویژه طلا و ارز باعث کاهش تمایل به عرضه مسکن استیجاری شد. اما مسئله مهم دیگر به تورم عمومی بازمی‌گردد که خود دلیلی بر هر گونه افزایش قیمت از جمله گرانی در بخش اجاره‌بهای مسکن است؛ جایی که هزینه بازسازی خانه و تعمیرات لوازم ساختمانی سر به فلک کشیده است قاعدتاً قیمت اجاره‌بها نیز به همان میزان رشد می‌کند. 

 

 با این حال یک سناریوی امیدوارکننده همچنان در بازار مسکن ۱۴۰۴ و به تبع آن اجاره مسکن وجود دارد و آن هم عدم افزایش ناگهانی و افزایش تورم مسکن همپای تورم عمومی است که احتمالاً منجر به همراهی اجباری و نسبی موجران با مستأجران خواهد شد. 

داوود بیگی‌نژاد، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک با بیان این‌که بازار مسکن سال ۱۴۰۳ را از جنبه‌های مختلفی می‌توان مورد ارزیابی قرار داد، گفت: تا مردادماه سال گذشته، بانک مرکزی با استفاده از اطلاعات سامانه املاک و مستغلات که در اختیار مشاوران املاک قرار داشت، اقدام به استخراج داده‌ها می‌کرد. بر این اساس، ماهانه به‌طور میانگین ۴هزار فقره قرارداد خرید و فروش مسکن در سطح شهر تهران ثبت می‌شد. 

وی با یادآوری این‌که متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در آن زمان حدود ۹۰ میلیون تومان بود، افزود: سال ۱۴۰۳ دستخوش یکسری تحولات شد که بر روند ثبت قرارداد‌ها تأثیر گذاشت و مشاوران املاک را تحت‌تأثیر قرار داد. به همین دلیل از مردادماه سال گذشته به بعد، آمار دقیقی در دست نیست که بتوان با استناد به آن تعداد قرارداد‌های خرید و فروش مسکن را اعلام کرد. 

نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به این‌که برخی کارشناسان بر اساس آگهی‌های مسکن اقدام به اعلام قیمت می‌کنند، بیان کرد: میانگین قیمت مسکن بر اساس قرارداد‌های ثبت‌شده مشخص نیست. سامانه‌های خودنویس و کاتب که مشاوران املاک موظف به ثبت رویداد‌های ملکی مردم در آنها هستند، هنوز خروجی مشخصی در زمینه قیمت و تعداد قرارداد‌ها ارائه نمی‌دهند. 

بیگی‌نژاد با تأکید بر این‌که قیمت‌گذاری در بازار مسکن باید بسیار دقیق باشد و نمی‌توان با تصور و تخیل برای ملک مردم قیمت‌گذاری کرد، گفت: البته از نظر قیمتی، حرکت بازار صعودی بوده، اما به همان نسبت، تعداد قرارداد‌ها کاهش یافته است. روند افزایش قیمت مسکن فاحش نیست، چون تقاضا در بازار وجود ندارد. معاملات مردم زمانی رسمیت پیدا می‌کند که به ثبت برسد. ثبت قرارداد‌ها در دفاتر مشاوران املاک می‌تواند نقش مؤثری در شفاف‌سازی وضعیت بازار ایفا کند. 

وی درخصوص پیش‌بینی بازار مسکن و قیمت‌ها در سال ۱۴۰۴ گفت: بازار مسکن با افزایش مراجعه‌کنندگان رونق می‌گیرد، اما قیمت مسکن در اختیار مشاوران املاک یا کارشناسان نیست. برای پیش‌بینی، ابتدا باید دید در بازار‌های موازی با بازار مسکن در حوزه سرمایه‌گذاری چه اتفاقی رخ می‌دهد. اقتصاد مسکن یک پدیده زنده است و تحولات سایر بازار‌ها را زیر نظر دارد. نمی‌توان بازار مسکن را از تحولات سایر بازار‌های اقتصادی جدا دانست. این بازار همواره نسبت به آنها واکنش نشان می‌دهد. 

وی تأکید کرد: بازار مسکن به دلیل چسبندگی قیمتی و سنگینی معاملات، معمولاً با تأخیر واکنش نشان می‌دهد. وقتی سایر بازار‌ها متوقف شوند، بازار مسکن هم از نظر تقاضا و هم از نظر قیمت تمام‌شده تحت‌تأثیر قرار می‌گیرد. 

یکی از مشاوران املاک نیز درباره وضعیت اجاره‌بها گفت: بازار اجاره به دلیل حرکت‌پذیری بالا و داشتن تقاضا و همچنین کمبود واحد‌های اجاره‌ای، سال گذشته روند صعودی داشت. همچنین شواهد نشان می‌دهد بازار اجاره در سال جدید مخصوصاً در تابستان با افزایش قیمت روبه‌رو خواهد شد و این افزایش در مناطق مرکزی و پرتقاضا بیشتر خواهد بود و نرخ تورم در قیمت نهایی تأثیر مضاعفی علاوه بر میزان 

تقاضا دارد. 

 

کارشناسان کنترل تورم عمومی را ملاک وضعیت بازار مسکن و اجاره بهای آن در سال جاری می‌دانند. همچنین به گفته آنها چشم انداز مشخصی در باره رشد ناگهانی قیمت مسکن وجود ندارد. تحلیل این دسته از کارشناسان مبتنی بر وضعیت مبهم خبر‌های حوزه بین‌الملل است که به طور کل تقاضا برای خرید دارایی‌هایی همانند مسکن را کم می‌کند. در کل به نظر می‌رسد بخشی از تورم اجاره در سال گذشته اثر تورم مسکن سال‌های قبل بود که در این زمان در این بازار تخلیه شد. 

با همه این موارد در صورت پدیدار شدن برخی مؤلفه‌ها امکان رشد نامتعارف اجاره‌بها وجود دارد به خصوص آنکه انتقادات زیادی نیز به بی‌عملی وزارت راه و شهرسازی وارد است.