سایه سنگین گرانی بر سر مستاجران

مهاجرت از شهر به حاشیه
یکی از ساکنان شرق پایتخت با اشاره به بالا رفتن بی‌ضابطه اجاره‌بها گفت: «پنج سال است که در یک آپارتمان 70‌متری زندگی می‌کنم. صاحبخانه هر سال با هماهنگی چند بنگاه مسکن مبلغی را به عنوان افزایش اجاره تعیین می‌کرد که معمولا نزدیک به 30 درصد بود اما سال گذشته به یکباره بیش از 55 درصد روی اجاره گذاشت هرچقدر هم اعتراض کردم، گفت عرف قیمت همین است و نمی‌تواند کمتر از عرف افزایش بدهد. از چند بنگاه مسکن هم پیگیر شدیم و همه تایید کردند و از من خواستند که با صاحبخانه کنار بیایم و تمدید کنم چون اجاره‌بها به شدت افزایش پیدا کرده است. متاسفانه افزایش اجاره‌بها بیش از تورم است و بیش از نیمی از حقوق ماهانه من برای اجاره خانه می‌رود. باور کنید کسانی را می‌شناسم که دو اتاق بدن امکانات در جنوبی‌ترین نقطه تهران اجاره کرده و به سختی زندگی می‌کنند.»
یکی از ساکنان مهرشهر کرج تا بهار سال قبل در تهران مستاجر بود ولی با افزایش اجاره‌بها مجبور شد به حاشیه تهران برود . او در گفت‌وگویی با نور‌نیوز با اشاره به اینکه تب افزایش اجاره‌بها به حاشیه پایتخت هم رسیده است، گفت: «چند سال در منطقه مهرآباد تهران مستاجر بودم و با ودیعه 300 میلیون تومان و اجاره سه میلیون تومان در یک خانه 50 متری زندگی می‌کردیم. اما صاحبخانه سال گذشته اعلام کرد باید هفت میلیون تومان دیگر به اجاره اضافه کنم. سال قبل 27 درصد به حقوق‌ها اضافه شد ولی اجاره خانه ما بیش از دوبرابر شد. حقوق من سال قبل 12 میلیون تومان بود و نمی‌توانستم 10 میلیون تومان اجاره بدهم. به همین خاطر به مهرشهر کرج آمدم و یک واحد 85 متری با ودیعه 250 میلیون تومان و کرایه ماهانه پنج میلیون تومان اجاره کردم. از آنجایی که محل کار من تهران است رفت و آمد برای ما سخت شده است اما چاره‌ای نداریم. کافی است عصرها سری به متروی تهران به کرج و هشتگرد بزنید تا واقعیت را از نزدیک ببینید. خیلی از مسافران مترو تا چند سال قبل تهران زندگی می‌کردند اما با افزایش اجاره خانه مجبور شدند به حاشیه تهران و کرج، مهرشهر، هشتگرد و نظرآباد نقل مکان کنند.
رکوردشکنی در اجاره‌بها
رکورد اجاره‌بها سال گذشته شکسته شد. رکوردی که با 55‌درصد افزایش اجاره‌بها در سال 1402 به ثبت رسید. این افزایش که از سال 1370 بی‌سابقه بود رکورد جدیدی بود و همین امر باعث شد برخی از مستاجران پایتخت‌نشین اثاث خود را بردارند و به حاشیه شهر بروند. البته حاشیه پایتخت نیز از این افزایش وحشتناک در امان نماند .
قله نرخ رشد اجاره‌بها در تهران در آبان‌ماه سال گذشته بود. به این معنا که در طول هفت ماه مقدار متوسط رشد نقطه‌ای اجاره‌بها در تهران نسبت به مدت مشابه سال گذشته در قرارداد‌های جدید و تمدیدی ثبت شده به صورت رسمی، معادل ۵۵‌درصد یعنی بیش از دوبرابر میانگین تاریخی این نرخ بود.
هزینه اجاره‌نشینی در تهران طی هفت‌ماه سال گذشته، رکورد افزایش سالانه اجاره‌بها از سال ۷۰ به بعد را شکست. این در حالی بود که میانگین رشد سالانه اجاره‌بها از سال ۷۰ تا پایان سال ۱۴۰۱ به طور متوسط سالانه ۲۴‌درصد بود (سایت فرارو- 18آبان). در تمام سال‌های اخیر (به استثنای ۱۴۰۰) سرعت رشد قیمت مسکن بسیار بالا بود و قله تاریخی آن نیز در سال ۹۹ ثبت شد به این ترتیب که در یک سال میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران ۸۰‌درصد نسبت به سال قبل از آن رشد کرد اما در هفت ماهه نخست سال گذشته تورم مسکن از نرخ رشد تاریخی قبلی نیز فراتر رفت و به ۸۷‌درصد رسید. به این ترتیب سال 1402 هم سال دیگری از ثبت رکورد تورم مسکن بوده و به همان نسبت نیز تورم اجاره‌بها در همین مدت هفت ماهه یک قله تاریخی جدید را ثبت کرد. نرخ رشد اجاره‌بها در این مدت در حالی به ۵۵‌درصد رسید که بر اساس آمار بانک مرکزی این رقم در سال‌های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ به ترتیب ۴۵ و ۴۴‌درصد بوده است. بررسی‌های آماری نشان می‌دهند اجاره‌بهای مسکن در سبد هزینه‌های خانوار در پایان سال ۱۴۰۱ به ۵۱‌درصد افزایش یافت و این یعنی بیش از نیمی از درآمد خانوار‌های پایتخت‌نشین صرف پرداخت اجاره مسکن شد.
قانونی برای ساماندهی اجاره‌بهای مسکن
وضعیت بغرنج اجاره‌بهای مسکن و همچنین شناسایی میلیون‌ها واحد خانه خالی در دوسال گذشته باعث شد تا نمایندگان مجلس شورای اسلامی قانونی برای ساماندهی مسکن و اجاره‌بها در دستور کار قرار بدهند. سرانجام این قانون تحت عنوان «قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌‌‌بها» در 10 اردیبهشت‌ماه سال جاری به تصویب رسید و دو روز بعد نیز شورای نگهبان این قانون را تایید کرد.
بیست و هفتم اردیبهشت‌ماه امسال نیز مرحوم رییسی، قانون «ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌‌‌بها» را برای اجرا به دستگاه‌‌‌های مربوطه ابلاغ کرد. با این ابلاغ، دستگاه‌‌‌های مربوطه در دولت باید ظرف مدت تعیین‌شده در قانون نسبت به تدوین و تصویب آیین‌‌‌نامه‌‌‌های اجرایی هر یک از موضوعات و مفاد این قانون برای ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره اقدام کنند. در بخشی از این قانون به دولت تکلیف شده است با شناسایی شهرها و استان‌‌‌هایی که نرخ تورم عمومی سالانه در آنها بیش از ۳۰‌درصد است، سقف مجاز افزایش اجاره‌‌‌بها در قراردادها تعیین شود. این سقف مجاز برای افزایش اجاره‌‌‌بها بر اساس شرایط و مقتضیات جغرافیایی، بین ۵۰ تا ۱۰۰‌درصد نرخ تورم عمومی تعیین می‌شود.
دوازدهم خردادماه نیز شورای مسکن استان تهران سقف اجاره‌بها برای شهر تهران را تهیه و به وزارت راه‌و‌شهرسازی برای ابلاغ ارائه کرد . جزئیات نشان می‌دهد که سقف اجاره‌بها در حد نرخ تورم است.
ورود دولت برای تعیین سقف اجاره‌بها اگر‌چه موافقان و مخالفان زیادی دارد اما به نظر می‌رسد دولت امسال بدون توجه به نظر مخالفان، تصمیم خود را گرفته و به بازار اجاره‌بهای مسکن ورود کرده است. نکته‌ای که امسال بازار مسکن را نسبت به سال‌های قبل متمایز کرده این است که دولت برای اولین بار در بازار مسکن به صورت مستقیم دخالت خواهد کرد.
مهرداد بذرپاش وزیر راه‌و‌شهرسازی چندی قبل اعلام کرد: «پیش از این هیچ ابزاری برای کنترل بازار اجاره مسکن نداشتیم که خوشبختانه با قانون ساماندهی بازار مسکن، زمین و اجاره‌بها می‌توانیم از قشر مستاجران حمایت‌های خوبی داشته باشیم تا هفته گذشته بیش از ۱۱ استان کشور سقف اجاره‌بهای خود را به شورای‌عالی مسکن ارائه کرده‌اند و این شورا به زودی تعیین سقف اجاره‌بهای استان‌ها را برای اجرا ابلاغ خواهد کرد.»
کارشناسان بر این باورند که طبق قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن تعیین سقف اجاره برای مناطقی که نرخ تورم آنها بیش از ۳۰‌درصد باشد امکان‌پذیر است بنابراین به نظر می‌رسد در برخی استان‌ها تعیین سقف اجاره‌بها منتفی باشد اما برخی کارشناسان و فعالان بازار مسکن می‌گویند که طبق قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره، نرخ‌گذاری بازار اجاره باید از قیمت‌گذاری تبعیت کند. این اظهارات نشان می‌دهد که وقتی قیمت ملک و نهاده‌های تولید مسکن روند رو به رشدی دارد باید به افزایش نرخ اجاره‌بها تن داد اما این افزایش اجاره‌بها نباید بیشتر از تورم موجود و عمومی باشد. اما آنچه مشهود است این است که بازار فصل نقل و انتقالات بازار مسکن و اجاره، آرام‌آرام داغ می‌شود و باید منتظر ماند و دید که آیا تعیین سقف اجاره‌بها می‌تواند التهاب بازار مسکن را کاهش دهد یا نه.
روند صعودی بازار استیجار
نگاهی به بازار اجاره‌بها در یک دهه اخیر نشان می‌دهد که روند و نمودار این بازار همیشه صعوی بوده و طی یک دهه اجاره‌بها 300 درصد رشد داشته است. به اعتقاد بسیاری از کارشناسان بازار مسکن از دیگر بازارها جدا نیست. یک کارشناس بازار مسکن، درباره روند رو به رشد بازار اجاره‌بهای مسکن گفته آن‌گونه که فایل‌های جدید اجاره ملک در سایت‌های آنلاین نشان می‌دهد متاسفانه قیمت‌ها در بازار ملک هم با روندی صعودی همراه شده و صاحبان املاک بر این باورند که زمانی که در همه بازارها قیمت‌ها بالا رفته این بازار هم از سایر بازارها جدا نیست و چاره‌ای جز افزایش اجاره‌ها ندارند. صاحبان ملک هم درصددند تا از سرمایه‌های خود به نوعی محافظت کنند و سعی دارند تا از میزان تورم موجود جا نمانند.
بررسی‌ها نشان می‌دهد نرخ رشد اجاره‌بها در کشور ما همواره تابعی از نرخ تورم عمومی و تورم مسکن بوده و در اغلب سال‌ها بین دو منحنی تورم مذکور قرار داشته است. با این حال بررسی‌ها نشان می‌دهد نقش تورم مسکن در اجاره‌بهای پایتخت به مراتب بیشتر از تورم عمومی بوده است.
نتایج بررسی‌ها حاکی است نسبت تورم اجاره به تورم عمومی تا قبل از سال ۹۸ به طور میانگین معادل ۱/۱‌درصد بوده اما از سال ۹۸ که سرعت رشد اجاره‌بها در تهران و به دنبال آن در کشور یکباره با افزایش چشمگیر مواجه شد، این نسبت هم تغییر کرده و در فاصله سال ۹۸ تا پایان هفت ماهه اول سال گذشته به دو واحد رسیده است.
به طور معمول تورم اجاره‌بها در تهران همواره بیشتر از نرخ مشابه در کشور بوده و اکنون نیز همین رویه حاکم است. بسیاری از کارشناسان معتقدند مهار تورم عمومی کلید حل مشکل افزایش اجاره‌بها است./جهان صنعت